3.3億不是“土拍兜底”：未央城建拒絕“平臺標簽”

原標題：3.3億不是“土拍兜底”：未央城建拒絕“平臺標簽”

撰文 | 張斌

編輯 | 簡佳

10月19日，西安市土地招拍掛市場掛牌成交1宗32.637畝住宅、商服用地，由西安未央城市建設集團有限公司（簡稱未央城建）的全資子公司西安未央城建置業以3.31億元摘得。

消息一出，很多人馬上質疑：這與“平臺新政”也太沖突了！

因為就在10月13日，財政部印發《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中第八條提到：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。

鑒于此前對西安平臺轉型關注較少，金融棒棒糖第一時間走訪未央城建并獲知：這根本不是城投土拍兜底，而是未央城建的“開發板塊”早已相中的標的，且三大主營業務早已推進“市場化”。

01

開發板塊：早已市場化

先來介紹一下未央城建剛拿到這宗地塊。

該宗地位于未央區未央宮街道錦宏路以北、錦春巷以東、陜西交通職業技術學院以西，分為兩個地塊，地塊一WY10-9-181-2為住宅用地，地塊二WY10-9-181-3為商服用地），成交土地總價款3.31億元，土地單價1014萬元/畝，樓面單價5444元/平方米。

▲圖：宗地位置圖

那未央城建為何要在這個比較矚目的節點拿地？對此，其有如下幾點解釋：

1：既定戰略，2021年即有拿地預期。

2021年7月，未央區政府印發了《關于支持未央城建集團公司規范管理做大做強的實施意見》，其中指出：支持拓展市場化項目，鼓勵取得土地使用權。支持通過招拍掛或劃撥形式取得土地使用權，采取合作開發模式，引入社會資本，開展股權合作。

▲圖：團結片區規劃圖

▲圖：大學城片區項目用地權屬情況分布及項目更新情況分布

而本宗3.3億元所涉地塊，早在2021年秋就成為預拍方向。

2：未央區財政整體健康，并不依賴政府性基金收入。

政府性基金收入主要為通過向社會征收以及出讓土地、基礎設施配套等方式取得收入。2021年，未央區一般公共預算收入完成34.15億元，同比增長13.0%。政府性基金收入完成12.76億元，占一般預算的37.36%。

3：未央城建整體財務健康，負債率較低。

截至2022年6月末，未央城建總資產已超過300億元，達到307.44億元。不過，其資產負債率一直維持在較低的水平。截至6月末，集團資產負債率為41.27%。這意味著3.3億元拿地，在總盤子中占比非常小。

▲圖：未央城建財務概況

綜上，金融棒棒糖認為，財政部印發126號文的初衷是防止地方虛增財政收入，導致地方隱形債務擴張，主要針對的是土地依賴程度較高，且財政狀況緊張的一些地方政府。對于財政健康的未央區及未央城建而言，此次拿地并不是為政府兜底。

02

加力特許：城市運營商

《做大做強實施意見》中，投融資板塊、建設板塊、城市綜合服務成為未央城建的三大主營業務，在市場化探索中，我們需要看看“城市綜合服務”。

最顯著的是，未央城建的“保租房”業務成長很快。

▲圖：漢都新苑保租房內部實景

目前的項目包中已有多項，例如，聯合龍湖冠寓共同打造的漢都新苑保租房項目，總建筑面積13385.56平方米，提供房源260套，戶型面積集中在47-58㎡，并于今年10月份如期交付運營；鳳城七路保租房項目擬規劃建筑面積地上底下共計約21000平方米，提供房源410套，戶型面機集中在38-65㎡，計劃于2023年開工建設。

未央城建表示：“保租房在履行社會責任之時，實現正收益的模型已經成熟，即使融資端也不會承擔特別大的壓力，尤其是公募REITs開閘之后”。（詳見下文）

除了保租房之外，我們關注的“次重心”是“特許經營權”。根據《做大做強實施意見》，區政府會逐步將未央現有社會化保潔、道路養護、綠化養護、道路沿線閑置土地生態停車場建設等由政府購買服務類項目，采用特許經營模式，委托未央城建實施運營。同時也要求“未央城建要實施市場化運作”。

我們仔細梳理了這些市場化資產。

1：5000多個停車位。

自市政停車泊位管理事權下放以來，未央城建很快形成了“解決停車難三年行動方案”，截至目前，公司管理泊位5042個，相比移交時增加837個。

2：承接16條重點道路保潔與2800余名保潔工。

目前承接區城管局16條重點道路保潔及道路市場化保潔項目，并籌措近3000余萬元新購機械保潔車輛60余輛，保潔隊伍壓縮至2800余名。

關于這一領域，《5500人保潔隊伍也賣？金地收購“西安天天”》、《9家物業“跳出院墻”：搶食西安2.1億環衛“蛋糕”》等文顯示：這個市場早已市場化了。從業者透露，環衛項目訂單一般服務期限3年起步，訂單金額多在千萬元以上，動輒上億元，成本方面以職工薪酬為主，在擁有穩定訂單的情況下利潤還是較為可觀的。

▲圖：2019——2021年A股環衛行業營業收入表現

3：擬建1000根充電樁。

西安市政府在《關于加快新能源汽車產業高質量發展的實施意見》中提出：2022年全市新建成充電場站200個、充電樁10000根，2025年建成充電站350個、充電樁20000根。

截止目前，未央城建正籌備建設充電樁，規劃在未來三年建設1000根。

面對保租房和特許經營權，未央城建正在啟動融合化開發。在其相關項目中，會把智慧停車及充電站一并聯動。

這樣的內容很容易讓我們得出結論：未央區政府“從根本上不希望未央城建是一個融資平臺”，未央城建本身也天然地拒絕這個標簽。僅其“城市運營商”這一定位，無論是公益性項目還是非公益項目，都在努力探索市場化跑道，或許可以稱為西安平臺整合與轉型的一個縮影。

03

差異化選擇：投融板塊

其實，我們第一次注意到未央城建是2021年10月。

當時深耕北交所的本土券商開源證券完成第八次增資，在新股東名單中，長安匯通、陜西金資、曲江金控、西高投、未央城建、碑林城開等聯手下單，總的融資規模達到48.5億元，其中未央城建認購了5億元。

在觀察中，這是“西安第一次出現區級平臺公司入股券商”！（詳見《揭盲：開源48億融資映射“陜西三大主題”》）

事實上，包括出資開源證券在內，這種對金融領域的布局，也在未央城建的既定規劃之中。根據《做大做強實施意見》中“支持未央城建提升資本運作水平”等相關要求，他們做了明顯的傾向性安排。

例如發揮“資金聚集和流動優勢”方面，正在探索投資路徑和退出機制，目標是擴大正向現金流和收益。

這一領域中，未央城建全資子公司“未央產投”聚焦一級市場的創投業務，與開源證券、保利集團聯合成立了開源新合；與長安匯通、開源證券、保利集團成立了匯通開源智合；與西安企業資本服務中心有限公司及其旗下的青實資本成立了青實尚鑫。

僅就合作伙伴選擇而言，北交所第一券商與陜西惟一國有資本運營公司，都顯示“未央城建在追求一個穩健的開始”，前者目前在輔項目排名第一，后者正在密集擴容基金板圖，對區級國企而言，在先期采取“跟隨戰略”是非常理智的。

例如支持向廣域資本市場滲透，探索參股金融企業或上市公司。

雖然目前惟一案例是出資開源證券，但由于開源證券IPO預期強烈，一旦實現公開上市將對未央城建形成巨大鼓勵，未來也不排除繼續增大“以上市為目標”的布局。

當然，最重要的變化是，未央城建在投融資板塊的變化更大。

例如2022年6月，未央城建于香港聯交所成功發行金額為9650萬美元、票面利率為4.60%的3年期境外美元債券，成為其“歷史性的第1單”，而且采用了“備用信用證模式”，無論是發行成本還是發行周期都非常友好。

例如已經開始儲備保租房公募REITs等創新融資工具，“標的資產達到10億級的發行門檻肯定是沒問題的，我們目前最關心的是在運營中跑出質量，提高整體收益邊界，要在市場 上獲得投資者的長期看好”。根據未央城建這一表態，也不難猜測“保租房”業務在未來幾年可能會快速放量。

這種統籌式的安排，核心其實都是“市場化”！

根據金融棒棒糖掌握的信息，未央城建目前政府代建收入約占90%，未來3-5年將降至50%以下，以后長期將保持30%左右水平。同時未央區政府也計劃對未央城建增資至5億元，進一步提升其轉型能力。

這種“雙向市場化”下的自我造血，自2020年起就成為未央城建的最優先級，持續近3年的市場化改革已使其告別了隱債統計名單，而且很多金融機構也在扭轉“對未央城市的平臺化理解”，更愿意視其為一個市場化的交易對手。即使回看3.3億元拿地一事，在當前房地產市場的特殊階段，只要堅持市場化運營，對中觀市場亦可以視為利好。

因此在金融棒棒糖看來，在“平臺整合”的要求下，未央城建不但不屬于頂風拿地，更可以稱為“積極轉型”的標志之一。