樓市限購松綁之困：銀行松貸力不從心

原標題：樓市限購松綁之困：銀行松貸力不從心

近兩個月來，房地產市場并不景氣，成交量和成交均價均有所下滑。全國各地多個城市出臺調控政策，逐漸松綁樓市限購，但對于商業銀行而言，放松“限貸”依然是易說難做的事情。

雖然央行要求各家銀行優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，但商業銀行對于放松住房貸款仍存顧慮。更有銀行業人士稱，政府放松限購和商業銀行放寬信貸完全是兩碼事，銀行目前流動性并不寬裕，銀行對于來自房地產行業的利潤和風險非常謹慎。

挺剛需防風險

對于監管層而言，一方面是力挺剛需，要求各家銀行滿足居民家庭首次購房需求，另一方面則是不斷強調要防止房地產的風險。

在房地產市場持續低迷的情況下，全國多個城市近期相繼放松限購，出臺差別化的調控政策，并適當放寬二套房房貸政策。以廣西壯族自治區為例，為促進房地產業健康發展，廣西將落實差別化住房信貸政策，適當放寬二套房貸款政策，適時、合理調整住房公積金個人住房貸款最高額度等，大力促進住房消費。

今年5月份，央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率。

部分地方銀監局也在督促省內銀行新增房貸規模。7月中旬，河南銀監局要求郵儲銀行河南分行積極向總行爭取新增規模，確保在涉農和小微企業貸款投放“兩個不低于”的基礎上，優先解決已簽合同待放款房貸業務。河南銀監局還要求郵儲銀行河南分行進一步優化作業流程，推行限時服務，加快審查審批效率，并積極協調有關部門提高抵押登記辦理效率，縮短客戶等待周期。

6月初，銀監會副主席王兆星表示，銀監會將繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持個人首套住房的需求，保證中低收入群體改善住房條件；同時抑制投資、投機性住房需求。

在指導商業銀行保證剛需房貸的同時，監管層也在提醒商業銀行房地產風險。7月底，銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險需高度關注。

尚福林還指出，重點監控房地產、政府融資平臺、產能嚴重過剩等領域風險。

從整個上半年的情況看，房地產成交依舊在下降。國家統計局數據顯示，從商品房銷售情況看，上半年，商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。

一家股份制銀行某分行行長對《第一財經日報》表示：“其實從銀行的角度看房貸放松這個事情，房價在跌，成交清淡，房貸的風險是增大的。”

房地產貸款風險的增大導致住房貸款利率走高。央行數據顯示，個人住房貸款利率小幅走高，6月份加權平均利率為6.93%，比3月份上升0.23個百分點。

銀行房貸增速則在放緩。央行數據還顯示，上半年，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

近期不會全面取消限購

瑞銀證券特約首席經濟學家汪濤對《第一財經日報》分析稱，雖然中央可能將繼續默許地方政府放松限購政策，但全面取消限購政策，或大幅降低二套房貸首付要求等只會作為“最后一招”，短期內不會出臺。

尤其是作為市場風向標的國有大行，對于放松房貸政策尤其謹慎。與股份制銀行、城商行和農商行不同，農行是首家公開表示調整個人首套住房商業性貸款相關政策的國有大行。

此前，農行上海地區8月個人貸款定價預通知顯示，從8月1日起，對金額200萬以上(含)的貸款可給予基準利率0.95倍以上的優惠。

不過，多名分析人士表示，農行放松房貸政策是國家政策指引的結果。國內某股份制銀行信貸經理對《第一財經日報》稱：“本行并沒放開房貸額度和利率，額度反而收緊了，主要還是因為個人房貸利潤不大，且風險在增加。”

“現在的放松只能說是區域性的，房貸利率放松只是部分城市。目前一線城市雖然成交清淡，但貸款政策變化不大，上海那邊也就農行開始了，而就北京而言，五大行和股份制銀行沒有放開，只有擁有寬裕資金的農商行是今年4月份開始打85折。” 北京一家地產中介房屋銷售經理這樣告訴記者。

民生銀行金融市場首席分析師李志強7月底在接受《第一財經日報》采訪時稱，當前房地產市場不穩定，銀行對于房地產風險持謹慎態度，考慮到剛性需求，僅限于首套房利率的調整，更大幅度的利率下浮對于大型銀行比較困難。

另據記者了解，目前已經出臺的房貸優惠，大都是針對具有良好資質的客戶，而這也為降低信貸風險。亦有分析人士向記者表示，目前銀行流動性并未寬松，且面臨多重考核，部分銀行的房貸優惠，只是將上浮的空間下調了一些，算是對央行號召的回應，也是差別化的信貸政策，但如何界定良好資質的客戶，全憑銀行自己規定。

此外，瑞銀證券最新報告還認為，房地產下滑拖累經濟的最嚴峻時期尚未結束。雖然短期內政策支持在很大程度上抵消了房地產下滑對經濟增長的拖累，但房地產活動的結構性下調并未結束，且有可能在今年四季度和2015年加劇，經濟增速向更低的新“穩態”收斂的過程仍將繼續。