鐵路開發(fā)“土地變現(xiàn)”政策落定

原標題：鐵路開發(fā)“土地變現(xiàn)”政策落定

被鐵路系統(tǒng)人士稱為“救命稻草”的土地綜合開發(fā)終于亮相。

昨日，中國政府網(wǎng)公布《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發(fā)的意見》（下稱《意見》），對鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策做出明確規(guī)定，并表示支持鐵路建設。

《第一財經(jīng)日報》昨日從鐵路系統(tǒng)人士處得知，該通知由多部門共同制定。隨著鐵路和國家重大戰(zhàn)略的進一步掛鉤，未來鐵路建設和投融資將在多部門合作下完成。

三原則支持鐵路土地綜合開發(fā)

作為鐵路系統(tǒng)的最大存量資產(chǎn)，相關土地“變現(xiàn)”在即。

《意見》對鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)利用政策做出明確規(guī)定，并提出三項原則：支持鐵路建設與新型城鎮(zhèn)化相結合；政府引導與市場自主開發(fā)相結合；盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場用地相結合。

鐵路系統(tǒng)人士對本報稱，“盤活存量鐵路用地與綜合開發(fā)新老站場用地相結合”是三大原則中操作性最強的。

據(jù)他透露，目前鐵路系統(tǒng)的改革還未全部完成，中央和地方鐵路資產(chǎn)又有許多歷史遺留的盤根錯節(jié)的問題。因此，鐵路系統(tǒng)內(nèi)部更傾向于有限開發(fā)增量的新線路，逐步盤活過去的存量。

“綜合盤活土地在鐵路系統(tǒng)雖然算不上新鮮事，但過去的開發(fā)力度確實很小。”這位人士表示，此次土地綜合開發(fā)的推動不僅是鐵路總公司（下稱“鐵總”），還包括國土資源部、財政部、交通運輸部、住建部等部門。

《意見》還明確了綜合開發(fā)用地指標支持政策。規(guī)定鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發(fā)所需新增建設用地指標，經(jīng)省級人民政府嚴格審核后，暫由國土資源部予以計劃單列。

“鐵路建設和開發(fā)已經(jīng)與國家重大戰(zhàn)略緊密結合在一起，不再是單單由鐵總說了算。從這個角度看，過去難以推動的多項政策都有可能被強制性打破。”上述人士稱。

吸引力有待觀望

在具體實施方面，《意見》要求各地及有關部門支持鐵路運輸企業(yè)以自主開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設用地，鼓勵鐵路運輸企業(yè)對既有鐵路站場及毗鄰地區(qū)實施土地綜合開發(fā)，促進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區(qū)實施土地綜合開發(fā)，提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。

此外，《意見》還提出經(jīng)國家授權經(jīng)營的土地，鐵路運輸企業(yè)在使用年限內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃或在集團公司直屬企業(yè)、控股公司、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)國務院今年6月批復的《鐵路運輸企業(yè)設立、撤銷、變更審批辦法》，在中華人民共和國境內(nèi)依法登記注冊的從事鐵路旅客、貨物公共運輸營業(yè)的企業(yè)法人，在向國家鐵路局提出申請，經(jīng)審查合格取得鐵路運輸許可后方可正常運營。

這意味著合規(guī)企業(yè)原則上并非都是國有。

但本報記者從有關渠道了解到，目前鐵路運輸企業(yè)仍主要指國家鐵路運輸企業(yè)和地方鐵路運輸企業(yè)兩種。一名地方鐵路局人士昨日對本報表示，吸引有實力的民間資本和企業(yè)參與開發(fā)是主要方向。“包含地上、地下和沿線，目前看來，與房地產(chǎn)和綜合體的掛鉤是重點。”

此前有媒體報道稱，鐵總原則要求一個鐵路局下設一家地產(chǎn)置業(yè)集團公司，這個公司可以是以前的地產(chǎn)經(jīng)營公司或多經(jīng)公司兼并組合，也可以是新成立的。與此同時，鐵總也將搭建一個全路性綜合經(jīng)營開發(fā)與區(qū)域性合作平臺，打造全路地產(chǎn)置業(yè)品牌。

前述鐵路內(nèi)部人士對本報稱，這一說法曾是討論的重點，但目前看來，許多細節(jié)要多部門進一步協(xié)商敲定。

市場人士普遍認為軌道沿線土地為各種地產(chǎn)開發(fā)商垂涎的重點對象，一旦放開，會吸引大量資金進入。鐵路系統(tǒng)可以由此回收一部分資金，同時城鎮(zhèn)化也得到推進。

“但實際操作難度并不小。”前述地方鐵路局人士稱，由于沿線土地涉及到國土、環(huán)保等多個部門，再加上一些未修改的政策限制，外部資本顧慮非常多。

地方探索進度加快

數(shù)年前，廣州等地區(qū)就開始探索軌道沿線土地開發(fā)利用。2013年8月，國務院發(fā)布《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》，提出“地方政府要支持鐵路企業(yè)進行車站及線路用地一體規(guī)劃，以開發(fā)收益支持鐵路發(fā)展”。此后，包括廣東、福建、江西、安徽、四川等省明確提出要通過鐵路沿線土地開發(fā)來彌補鐵路建設資金不足。

今年2月，鐵總土地評估和土地授權經(jīng)營資產(chǎn)處置項目評估機構選聘正式開標，標志著鐵總正式啟動了土地開發(fā)，地方探索速度大大加快。

分析人士認為，隨著宏觀政策像鐵路傾斜，相關投融資改革政策落實力度會加快。土地綜合開發(fā)細則已明確，年規(guī)模達2000億～3000億元的鐵路發(fā)展基金預期不久即將亮相。