限購松綁50天調(diào)查 地方樓市或存假回暖

原標(biāo)題：限購松綁50天調(diào)查

地方樓市或存假回暖

本報記者 紀(jì)睿坤 北京報道

6月24日距今已經(jīng)過去整整50天。

當(dāng)日，呼和浩特首次發(fā)文取消限購，自此，全國掀開了取消限購的大潮，隨后，杭州、濟(jì)南等30多個城市迅速跟進(jìn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查了解，限購松綁后，各地樓市反應(yīng)不一，諸如濟(jì)南、杭州、呼和浩特出現(xiàn)短期成交量環(huán)比回升，與此同時，溫州、無錫、貴陽等地仍保持下行。

值得一提的是，雖然成交量出現(xiàn)短期暴漲，但是房價并未因限購的放松而抬升。

突擊“補(bǔ)簽”

毋庸置疑，多地因?yàn)榉潘上拶彾杆倮山涣俊?/p>

作為首個明文放開限購的城市，7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

杭州、濟(jì)南、福州、成都等多地也大抵如此。其中，7月10日取消限購的濟(jì)南最為明顯。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，濟(jì)南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比暴漲92%。這個成交量相當(dāng)于濟(jì)南今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。

不過，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪濟(jì)南當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)了解到，限購之初出現(xiàn)的網(wǎng)簽量暴增，原因在于此前已和開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議或紙質(zhì)合同的購房者，在限購政策取消、獲得購房資格后，短期內(nèi)進(jìn)行了突擊“補(bǔ)簽”。

另外，從成交走勢來看，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)中間高兩端低的趨勢。7月放開限購的前3周，成交量不斷上升，在第3周達(dá)到頂峰后，隨之第4周、第5周持續(xù)走低。

“46個實(shí)施限購城市中，執(zhí)行限購比較嚴(yán)的也就是四個一線城市和幾個重點(diǎn)的二線城市，剩下大多數(shù)地方執(zhí)行限購并不嚴(yán)，因?yàn)橘彿抠Y格被限制入市的人寥寥，且有很多突破辦法。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉如是介紹。

與此同時，此前為規(guī)避限購的很多線下合同轉(zhuǎn)成線上協(xié)議，由此大幅推漲成交，但實(shí)際上，市場的真實(shí)成交反應(yīng)可能非常有限。在張大偉看來，限購后，多地的成交暴漲很可能是一種假回暖。

一位全國性大型房企負(fù)責(zé)人亦向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹，限購取消后會有一斷時間的政策影響期，比如去年3月20%個稅出臺后的恐慌性購房和當(dāng)前的“補(bǔ)漏簽”，在其看來，“限購”取消后的市場是否向好，重要窗口期是看“金九銀十”。

相比“假回暖”，更有溫州、無錫、貴陽等多地仍保持持續(xù)下行的趨勢，其中，溫州7月商品住宅環(huán)比下跌18%，貴陽7月商品住宅成交共3170套，環(huán)比下降9.2%。

信貸是關(guān)鍵

談及取消限購對市場影響，中房協(xié)名譽(yù)副會長朱中一介紹，影響購房者入市主要包括三個因素，購房資格、購買力以及購買意向，部分城市對限購政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購房資格問題，但是多地的限貸、補(bǔ)貼等提升購買力的政策并未跟進(jìn)，更多人購房能力尚未解決。另外，市場仍處于去庫存的階段，觀望預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。

北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥也認(rèn)為，單純放松限購不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供需不平衡的局面，在信貸偏緊、市場預(yù)期看弱的影響下，持續(xù)性需求動力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的整體低迷態(tài)勢。

在金永祥看來，樓市能否回暖，關(guān)鍵看信貸。

實(shí)際上，在取消限購之后，諸如廣西、四川、福建等多地已經(jīng)發(fā)文要求放松限貸。比如廣西要求落實(shí)好居民購買首套自住普通商品房貸款首付比例和利率優(yōu)惠政策；四川向首次購買自住房提供貸款且利率不超過基準(zhǔn)利率的金融機(jī)構(gòu)給予財(cái)政補(bǔ)助；福建改認(rèn)房又認(rèn)貸為認(rèn)房不認(rèn)貸，且要求金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行，增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)等。

克而瑞信息集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，限貸放松與限購放松不同，限購放松是行政命令，具有強(qiáng)制性，政策效果立竿見影，而限貸放松則是政府給予指導(dǎo)、商業(yè)銀行來操作，政策效力能否落實(shí)并不完全由政府說了算。

“商業(yè)銀行是否會按照政府建議落實(shí)與執(zhí)行，還有待觀察，這也是救市效果最大的變數(shù)所在。”丁祖昱如是介紹。

“限貸是否放松主要看央行和銀監(jiān)會，通常地方不能干預(yù)。”一位股份制銀行副行長告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

目前來看，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動跡象。銀監(jiān)會高層在7月25日召開的2014年上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議上的發(fā)言所透露出的信息表明，防范房地產(chǎn)風(fēng)險仍是主題。

另外，雖然央行有定向降準(zhǔn)，但錢并未太多流入房地產(chǎn)。

“和2008年不一樣，當(dāng)時是市場有錢看好地產(chǎn)，現(xiàn)在是地產(chǎn)面臨去庫存壓力，短期內(nèi)難逆轉(zhuǎn)，就算有錢，也不敢流入地產(chǎn)”。上述副行長如是介紹，從房貸這塊來看，“很多購房者無力承擔(dān)巨額房貸，就賭未來房價上行，一旦市場下行，可能會有一批棄房斷供，在此背景下，金融機(jī)構(gòu)也非常謹(jǐn)慎。”