地方救市群像：松綁樓市限購“藥不夠猛”

原標題：地方救市群像：松綁樓市限購“藥不夠猛”

從三線城市取消限購演進到準一線城市對限購政策松綁，地方政府對房地產“救市”的步伐和范圍已不止于此。

最近，省級政府走向前臺，救市也從取消限購到推動限貸放松，并再現購房落戶、財政補貼和契稅減免等2008年“救市”所采用的政策。

地方“救市”

湖南省住建廳近日發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱“湘五條”），規定地方政府可回購普通商品房用于保障性住房、省內異地購房也可辦理公積金貸款、信用A級開發商的資本金監管減半等措施。

這是繼四川省出臺對首套房貸款進行財政補貼、福建省出臺福州廈門可放開限購和松綁限貸等政策的《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（下稱“閩八條”）之后，又一個省級政府的“救市”政策。

“湘五條”規定，“各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用于公租房和棚戶區改造安置房”，同時，“鼓勵被征收對象選擇貨幣補償、政府支持被征收對象到市場上購房。”

這兩項措施目的很明顯，湖南省住建廳相關負責人就對當地媒體表示，現在鼓勵被征收對象選擇貨幣補償，政府支持被征收對象到市場上購房，有利于消化一部分普通商品房的庫存。

湖南省統計局數據顯示，今年上半年，商品房屋銷售面積2067.9萬平方米，同比下降9.4%，而商品房待售面積2541.7萬平方米，同比增長24.7%。其中，待售一年到三年的面積1580.1萬平方米，同比增長32.23%，待售三年以上的113.4萬平方米，同比增長50%。

房地產開發投資也呈下行趨勢，今年上半年，湖南新開工住宅面積2501.1萬平方米，同比下降22.7%，購置土地面積399.1萬平方米，同比下降17.6%，土地成交價款61.5億元，同比下降30.9%。

“湘五條”就對開發商提供激勵，規定“信用等級評定為A級的房地產開發企業或采用住宅產業化的建設項目，資本金監管比例減半。建設項目總投資達到25%以上的項目，施工進度達到正負零，可辦理《商品房預售許可證》。”

“湘五條”的出臺是地方救市陣營的擴大和升級。

房地產業不景氣影響到眾多相關行業，拖累經濟增長。比如，四川的建筑業增速從一季度的9.1%回落到上半年的8.1%，建筑業的下滑影響到第二產業的回升速度。這些因素就迫使“穩增長”壓力下的省級政府出臺“救市”措施。

本報昨日報道顯示，今年上半年房地產投資占固定資產投資的比重前10的省份，所占比例都在20%以上，房地產投資占GDP比重的前10省份，占比也在16%以上。

四川省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

信貸扶持接棒

除松綁限購外，“救市”政策開始涉及信貸支持。

福建的“救市”政策重心便直指限貸。

8月8日，福建省住建廳出臺“閩8條”，不僅涉及到放開福州、廈門兩個中心城市的限購、普通商品住房的認定，更為突出的是，在放松信貸方面，提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定，首改房（首次購買改善性普通商品住房），按首貸認定。

購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

“閩八條”還規定，個人異地購買商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當地戶籍政策在購房所在城鎮落戶。對家庭購買首套房面積在90平方米以下（含90平方米）的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米（不含90平方米）的，契稅按1.5%稅率征收。

在范圍、力度方面，“閩8條”都超過了大家的預期。

財政補貼、購房落戶和契稅減免等政策曾在2008年金融危機后被地方政府“救市”時采用，現在地方政府重拾“舊方”，可見它們對目前房地產市場形勢及對經濟基本面影響的急切——取消限購效力遠遠不夠。

但是，地方政府能夠掌控的主要是在限購政策和補貼措施上，涉及房地產市場的核心還在于信貸環境。銀行在信貸方面是否有實質性松綁，將成為未來樓市能否真正回暖的關鍵。

從目前來看，銀行對于地方政府的政策松綁反應冷淡。出于風險控制、商業利益等多種因素的考慮，信貸資源對房貸尤其是首套房貸難以實質性傾斜。

對于銀行金融機構，地方政府只有“喊話”，即使央行多次喊話，首套房貸款依然外松內緊。

本報記者就此聯系四川多家銀行信貸部門，對于四川的補貼政策，這些人士都稱“沒有接到通知”。其中一家銀行信貸部門人士介紹，現在銀行對住房貸款利率都上浮10%以上，政府對以基準利率貸款金額3%的補貼，銀行很不劃算，不會按照基準利率來做。

中原地產在其7月報告中也稱，信貸補貼對金融機構的吸引力有限，目前來看仍未有銀行響應號召。該機構認為，財政補貼資金比例遠遠低于銀行通過上浮利率貸款與基準利率貸款之間的差額收益，銀行響應政策，為政策買單缺乏根本的利益驅動。

但地方政府的這種傾向仍可能改變整個樓市預期。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，隨著經濟增長放緩，各地方政府對房地產的依賴度明顯上升。在這種情況下，預計各地的救市熱情會持續上漲，年內市場存在反彈的可能性。特別是已經開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施執行，預期購房者將被刺激入市。