一線城市土地市場或持續(xù)低迷

原標(biāo)題：一線城市土地市場或持續(xù)低迷

本報(bào)記者 張一鳴

北京土地市場上周再現(xiàn)流標(biāo)，這是年內(nèi)的第三次土地流標(biāo)。

之前的兩次土地流標(biāo)出現(xiàn)在北京的孫河地區(qū)，最新的土地流標(biāo)出現(xiàn)在房山區(qū)，兩個(gè)地區(qū)都不是北京的核心地段。

與7月29日北京市場今年第一次出現(xiàn)土地流標(biāo)時(shí)掀起的軒然大波相比，半月內(nèi)再次發(fā)生的這起土地流標(biāo)事件并沒有引起同樣的轟動(dòng)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，最近的這次土地流標(biāo)并非偶然事件。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，該地塊起價(jià)明顯高于同區(qū)域的其他地塊，土地屬性并不優(yōu)越。

最近半個(gè)月出現(xiàn)的幾次土地流標(biāo)，是繼2011年以來，北京市首次出現(xiàn)土地流標(biāo)。

房企拿地積極性明顯降低

上周流拍的房山區(qū)長溝鎮(zhèn)地塊并非住宅用地，而是需要配套一定商業(yè)項(xiàng)目的多功能綜合用地。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說，相對(duì)于居住類地塊，商業(yè)地塊的成交熱度更加依賴于地塊本身的區(qū)域價(jià)值，而此地塊位于六環(huán)外，位置較為偏遠(yuǎn)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)不明顯。

目前北京市暫時(shí)沒有居住用地流拍，但與4月之前相比，居住類地塊的成交宗數(shù)與規(guī)劃面積以及溢價(jià)率均出現(xiàn)下降。其中8月中上旬北京國土局共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊底價(jià)成交，1宗流拍，5宗招標(biāo)地塊基本都以底價(jià)成交。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說，自今年4月起居住類用地?cái)囝D兒68天后，進(jìn)入7月居住類用地出現(xiàn)明顯降溫，土地溢價(jià)率明顯降低，尤其是7月份出讓的4塊居住用地塊平均溢價(jià)率僅為12．2％，大幅低于前4月的37．7％溢價(jià)；競拍的房企數(shù)量以及報(bào)價(jià)次數(shù)明顯下降，房企的拿地積極性明顯降低。（下轉(zhuǎn)3版）

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盡管如此，由于土地的成交量與樓面價(jià)均大幅增加，北京市的土地收入依然比去年同期同比增加近四成。數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，2014年北京土地成交量為105宗，土地出讓總收入達(dá)1328．1億元，比去年同期上漲40．7％，其中居住類的土地樓面地價(jià)比去年大幅上漲48．3％，明顯高于前兩年36％和44．6％的漲幅。

張旭認(rèn)為，在樓市不景氣房價(jià)下行的情況下，地價(jià)的不斷走高無疑會(huì)壓縮房企的盈利空間，高價(jià)拿地相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)更大。

一線城市土地市場或持續(xù)低迷

最新的數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場依然處在下行通道，開發(fā)商投資積極性不高。

國家統(tǒng)計(jì)局上周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月—7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元，同比名義增長13．7％，增速比1月—6月份回落0．4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34365億元，增長13．3％，增速回落0．4個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．2％。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，7月份房地產(chǎn)主要指標(biāo)繼續(xù)回落在預(yù)料之中。上半年市場銷售情況不好，開發(fā)商紛紛減少拿地，放緩新項(xiàng)目開工和在建施工進(jìn)程。

張旭預(yù)計(jì)，由于房地產(chǎn)市場仍然處于下行趨勢(shì)，住宅庫存壓力依然較大，促回款依然是當(dāng)前開發(fā)商的重點(diǎn)。因受到資金限制，房企投資熱情普遍不高，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房企的拿地策略將有所轉(zhuǎn)變，將更趨于謹(jǐn)慎，高溢價(jià)地塊將減少。

桑豫峰相對(duì)樂觀，她認(rèn)為，下半年隨著限購的普遍取消和放松，樓市的成交量會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，而信貸偏緊狀況也將有所緩解，整個(gè)房地產(chǎn)的市場環(huán)境將優(yōu)于上半年。預(yù)計(jì)9月－10月的銷售旺季，資金回籠狀況改善后，開發(fā)商可能會(huì)在11月—12月再度回到土地市場，從而推動(dòng)房地產(chǎn)投資的回升。

就在房山區(qū)土地流拍的當(dāng)日，曾于今年2月份被叫停的二環(huán)內(nèi)西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌后收到2份競買報(bào)價(jià)單。這個(gè)地塊位于北京市的核心地段，包括華嘉胡同0110－633地塊C2商業(yè)金融用地和0110－634地塊R2二類居住用地。

張旭說，近期北京市掛出多幅地塊出讓，其中有多幅居住類用地，預(yù)計(jì)近期土地成交將增多，也不排除有流拍地塊再次出現(xiàn)。

種種跡象顯示，在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜螅恋厥袌鲆阎饾u開始全面降溫。之前認(rèn)為難以受到影響的一線城市，交易市場已經(jīng)明顯降溫，對(duì)土地市場的影響也逐漸開始出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)提供給本報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，7月北京、上海、廣州、深圳等四個(gè)一線城市和北海、長春、長沙、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、海口、杭州、合肥、呼和浩特、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、三亞、沈陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、烏魯木齊、無錫、武漢、西安、西寧、廈門、銀川、鄭州、重慶等二線城市合計(jì)土地出讓金為1054億元，同比2013年同期的1953億元下調(diào)了46％。平均溢價(jià)率也降到歷史最低點(diǎn)，僅5．5％，相比之前的20％左右的平均溢價(jià)率明顯下調(diào)。

張大偉認(rèn)為，土地市場的降溫，將導(dǎo)致地方政府收入出現(xiàn)困難，地方政府的救市力度與范圍明顯增加。地方政府已經(jīng)到了調(diào)整土地價(jià)格預(yù)期的時(shí)候，否則后續(xù)流標(biāo)底價(jià)成交會(huì)越來越多出現(xiàn)。