十城堅守限購 限貸松綁可期

原標題：十城堅守限購限貸松綁可期

16日起，最北省會城市哈爾濱全面取消限購，購房者將不再受到套數限制。

至此，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個，包括北上廣深四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

也就在16日晚間，上海嘗試放松限貸的傳言見諸網絡，盡管暫未證實，但仍引發一線城市出手救市的熱議。

在限購松綁收效甚微的背景下，限貸放松的前景已經成為市場的新焦點。

三類城市仍限購

哈爾濱市住房保障和房產管理局15日晚發通知稱，自2014年8月16日起，購買人在哈爾濱購買商品房（含二手住房）辦理網簽備案和房屋權屬登記時，無須提供住房情況證明。這也意味著，執行了3年半的哈爾濱限購政策“壽終正寢”。

在呼和浩特和濟南率先解除限購后，短短1個多月時間，已有35個城市取消或者大幅松綁限購。其中既有直接退出限購的城市，如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、哈爾濱等，也有像武漢、廈門、蘇州、杭州這樣，實質松綁限購，只是沒有直接取消的城市。

至此，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有10個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及三亞、珠海、南京、大連、銀川、西寧等二三線城市。

解構這些仍然堅守限購的城市，可以分為三種類型：第一種是北上廣深四大城市；第二種是沿海地區房價較高的二三線城市，包括三亞、珠海、南京和大連；第三種是內陸地區規模較小的省會城市，包括銀川和西寧。

北上廣深作為第一種類型，可謂四大限購堡壘。中原地產首席市場分析師張大偉說，一線城市的產業體系十分完善，對房地產的依賴度并沒有那么大，由于人口凈流入壓力仍很大，因此限購不可能輕易放開。

第二種類型的三亞、珠海、南京和大連，皆屬于沿海地區房價較高的二三線城市。盡管其樓市成交也在下滑，但由于房價堅挺，均價都超過1萬元，部分城市的房價遠遠背離了當地的收入水平，再加上外來購房者占比較大，因此在此輪限購松綁中行動遲緩。

以三亞為例，盡管三亞以及其所在的海南省經濟發展水平一般，但由于良好的氣候和居住環境，三亞以及海南吸引了大量外地人尤其是北方人前來置業，因此三亞的房價目前高達每平方米23415元，超出一線城市廣州5000多元，雄居全國第四。

第三種類型的城市，即銀川和西寧，幾年前啟動限購時，范圍和力度本來就很小，再加上人口凈流入較少，房價上漲壓力本來就小，因此是否取消限購幾乎沒有影響。

張大偉預計，無論是三亞、大連等沿海城市，還是銀川、西寧這些內陸城市，都會在近期放開限購措施。最遲到三季度末，將很可能只剩四個一線城市仍堅持限購。而即便是一線城市，也會出現局部區域、局部類型房源、限購對象松動的可能性。

上海放松限貸傳言暫未證實

如今在業界看來，限購政策已經不是影響樓市的關鍵，信貸會否放松將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。也正因為如此，目前地方政府的救市行動已經不僅僅滿足于松綁限購，也開始涉及到信貸支持等內容，救市正越來越深入。

例如本月8日，福建省住建廳出臺的“閩8條”提出了多條舉措，包括提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；首改房（首次購買改善性普通商品住房）按首貸認定等。

8月1日，紹興市住建局發布意見，也提出了首套房貸款利率不超過基準利率，以及二套房貸款“認房不認貸”。

所謂的“認房不認貸”，是區別于當前銀行普遍執行的二套房標準“認房又認貸”——即借款人家庭已有一套房，再買房算二套房；借款人家庭當前名下無房，但是曾經有過房貸記錄，再買房也算二套房。“認房又認貸”的做法抑制了改善型購房者的需求。

在限貸松動預期的背景下，上周六晚間，一份名為上海某銀行《住房金融業務部業務通知單》（下稱《通知單》）的文件流傳于網絡，“一線城市限貸也開始松動”的傳言令市場沸騰。

坊間的這份文件有以下幾點“重磅”內容，其中前兩點涉及銀行重新認定“首套房貸”情形，即“認房不認貸”。

這兩種情形分別為：第一，對于因公調動工作單位遷居上海市的，原所在地住房貸款結清，在上海首次購房算首套；第二，對于上海市居民，2011年1月房地產調控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸，現已全部結清的，在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

此外，對于居民家庭僅有一套自有住房或無住房，名下購房貸款已全部結清的，在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款；在價格上，首套房最低可打八折利率，但享受八折的客戶在該行金融資產必須大于等于貸款總額的80%。

當市場熱議這份《通知單》出自哪家銀行時，第一個“疑似”的是建行。從文件發自住房金融業務部，“主送”的“大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部”，“抄送”授信審批部的表述來看，雖然不少銀行都有類似部門，但只有建行的稱法最接近。

但建行上海分行相關人士對此明確否認。該人士表示，一來該行雖有4個大客戶部門，但這些部門不做個金業務；二來，該行沒有“授信審批部”這個提法。有接近建行總行人士也對本報表示，沒有見過這個文件。

《第一財經日報》記者還以申請貸款者的名義前往建行位于靜安區的某支行，并稱自己屬于上述第二種“首套房貸”業務情形：2011年1月前曾購房并申請按揭貸款但現已還清，且房產已賣出，名下無房。

該支行業務人員就此表示，建行目前的政策是“認房認貸”，若客戶名下無房無貸完全可以貸款，但這是“老政策”，近期并未收到新通知。至于記者所述情形是否可被認定為“首套房貸”，則要咨詢該行個貸部門。

本報記者暫時無法聯系到該行個貸部門。

既然建行否認，那會否是對個人房貸業務同樣較為支持的工行、農行、中行、交行、浦發、興業出了《通知單》？記者隨即聯系這些銀行人士，皆得到“不知情”或“沒發過文件”的回復，其中不少銀行沒有“房地產金融部”設置。

當有銀行人士看到網上流傳的《通知單》文件圖片后，擬慣了文件的行政部門人士開始推敲這份網傳稿的格式。“銀行文件格式都差不多，標題黑體三號，正文仿宋小三。”一名大行行政部門人士稱，而這份網傳文件從格式上并不規范，從文件編號來看，“房金通知第（20140815）號”也讓不少銀行人士覺得“怪怪的”。

可是，無風不起浪。即便這份文件從格式來看，和正式的業務政策文件有所不同，但“很可能是一份內部傳達稿，或者是沒有正式獲批的內部意見稿”，一名大行資深業務人士對本報表示。在他看來，文件里一些政策表述雖有“草稿”痕跡，對部門的稱謂也可能不夠精確，但相關業務部門想推動房貸業務、讓更多業務情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

這位大行資深業務人士猜測，很可能是大行在進行部門內部研究。

“認房不認貸”可能是方向

盡管上述《通知單》引發的猜測尚未證實，但上海銀行業確實已經“悄然行動”。《第一財經日報》近期采訪發現，民生、招行等銀行已經在個貸額度上均有動作。

從民生銀行上海分行的情況來看，本報記者從該行分行一名業務人士處獲悉，民生銀行對符合政策支持的按揭貸款已經“基本不設額度限制”。

從招行情況來看，其已經從總行層面調整房貸政策。招行總行人士前不久告訴本報，今年招行計劃個人房貸新增規模逾百億，下放到各個有需求的分行。

在越來越多的限貸松動跡象出現后，房貸“天機變”引發比限購松綁更高的關注。中金公司在一份報告中稱，房地產市場的成交量在今年一季度已經出現同比下降，反映到按揭需求上（按揭平均等待周期為3~6個月），今年下半年的按揭需求將下降。因此，結合按揭市場的供需狀況，再考慮監管部門的窗口指導因素，預計按揭會加速放松。

不過，當前的一些公開消息顯示，銀行目前的調整空間相對仍有限。例如，廈門市在調研和征求意見的過程中，廈門市人行和銀監局認為，“認房又認貸”等信貸政策權限調整不在地方，暫無法執行。

廈門均和房地產評估董事長王崎告訴《第一財經日報》，信貸政策的調整權限在中央，省、市都沒有這個權限。“只要信貸不松動，樓市就不會有實質性的反彈。”

不過，張大偉認為，在地方穩增長的強烈需求下，下半年總的信貸環境即使不會很寬松，也會比上半年松一些，“四季度穩增長的壓力仍然很大，到9、10月信貸有放松的可能。”

“當然，即便信貸放松，幅度也不會太大。”張大偉說，在幅度有限以及目前銀行對房貸的風險管控提高的情況下，購房者的還款能力十分重要，相對而言，改善型購房者的還款能力更強，因此信貸放松將主要體現在釋放改善型需求上，也就是“認房不認貸”，“認房不認貸是下半年銀行最容易放松的一個方向。”

（本報記者李高陽、李靜瑕對本文亦有貢獻）