“金九銀十”旺季之后房地產銷售或再陷頹勢

2014年09月03日 09:51
來源：人民網

中國的房地產是最重要的行業、也是風險最大的行業，由于涉及眾多工業部門，是左右中國經濟增長和信貸周期的最重要行業。本輪房地產下滑的性質和持續時間是今明兩年中國經濟面臨的最大不確定性。

原標題：政策放松難扭轉房地產頹勢

經歷了年初大幅下滑之后，隨著近期政策不斷放松，近兩個月房地產建設活動出現改善跡象。這也支撐了經濟增長和地產股的表現，房地產板塊股價從前期低點反彈了17%。預計近期和未來一段時間政策的持續放松對房地產銷售、新開工和建設活動的支撐應當可以持續到“金九銀十”。

盡管短期形勢有所改善，但本輪房地產下滑背后是結構性拐點，政策持續放松雖可使短期活動企穩、但無法扭轉行業下滑的大趨勢。預計到第四季度和2015年，房地產新開工和建設活動將進一步放緩，給經濟帶來越來越大的拖累，拖累GDP 增速放緩至6.8%。杠桿較高、利潤率下滑及部分房地產公司庫存高企等問題都將限制板塊反彈的幅度。房地產板塊目前對應7.4 倍2014年動態市盈率，較歷史平均市盈率低0.7個標準差。

除房地產外，決策層還出臺了一系列政策加快基建投資。政府手里還有哪些牌？如果年底或2015年房地產活動再次放緩，決策層可以正式降低目前較高的首付比例（首套房30%、二套房60%）、進一步放松落戶政策以提振房地產銷售。此外，決策層還可以定向降低房貸利率、或全面下調存貸款基準利率。

除商品房之外，政府還加大了對保障房建設的支持力度。

受益于政策不斷放松和信貸支持，預計未來幾個月房地產銷售和建設均會溫和改善，但并不可以幫助房地產行業實現全面復蘇或扭轉結構性下滑勢頭。

在“金九銀十”旺季之后，房地產銷售可能將再陷頹勢，2015年再跌5%-10%。此外，隨著保障房建設勢頭逐漸消退，明年商品房新開工面積可能會再跌10%。所以，預計明年總體房地產建設活動將進一步放緩，并在2014年底和2015年對經濟帶來越來越大的負面拖累。

這背后主要有三方面原因：

首先，導致目前房地產下滑的并不僅僅是新一輪周期性因素，而是住房內在供求格局已發生根本變化。我們認為房價下跌、未來開征房產稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求，這些都意味著未來幾年房地產供應必須調整到一個更低的“新常態”。

其次，雖然城鎮化可以在一定程度上支撐基本住房需求，但實際上城鎮化的步伐已經在放緩。戶籍改革的重點是擴大農民工的社會保障和公共服務的覆蓋范圍，而非鼓勵人口遷移或加快房地產開發。戶籍改革還致力于將地方政府轉移支付與新登記戶籍人口掛鉤。這說明未來幾年戶籍改革只能逐步推進，而短期內對房地產需求的支撐作用可能將非常有限。

第三，政策支持空間有限。雖然政府可以繼續擴大保障房建設規模，但與幾年前剛啟動保障房計劃時相比，目前保障房體量較大、今后繼續快速上升空間將較為有限。另外，由于近年來信貸快速擴張導致許多企業和地方政府債臺高筑，本屆政府對于再次依賴大規模信貸寬松將持更加謹慎的態度。

（作者系瑞銀證券首席經濟學家）