南京全面取消住房限購

原標題：南京全面取消住房限購

執行了3年零7個月的南京住房限購令，在昨日結束其歷史使命。昨日下午5時南京出臺的《市政府關于保持我市房地產市場健康發展的通知》，透露了這一令市場高度關注的信息。取消限購的傳言在喧囂了差不多2個月之后，終于塵埃落定。

樓市加快去行政化

“為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，促進房地產市場平穩健康發展，在全市范圍內從即日起購房不再需要提供新購住房證明。”《通知》中的這句表述，宣告了限購令的退出。

南京市住建委相關人士在解讀時表示，取消限購，是貫徹落實國家“分類調控”的政策，并結合了南京實際。

限購執行這3年多，南京樓市戲劇般“跌宕起伏”——

2011年2月19日，被稱為“史上最嚴厲的調控”的住房限購令正式落地南京，本地人限購2套房、外地人限購1套房且須提供1年社保和納稅證明。限購之初，效力明顯，樓市迅即量價齊跌；但2012年3月之后，限購效力受假結婚、假離婚、假社保證明等“繞道”行為影響減弱，樓市逐漸回暖，到2013年更是全面瘋狂；然而，今年受限貸步步緊縮加之“不動產登記”加速推進等因素影響，降價風復現，6月南京房價在連漲24個月后掉頭向下，繼而出現“三連跌”，9月12日南京商品住宅庫存攀高至5萬套以上，銷售周期超過10個月。

正是這樣的“實際”，讓地方政府調控之手也有了轉向。

南京提出，建立以保障住房剛性需求為重點的住房供應體系。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場”住房供應體系架構，分層分類原則，滿足不同層次需求，建立分類調控機制。同樣具有濃重行政色彩的限價政策，也有退出歷史舞臺之勢，《通知》指出，改進房地產價格管理體制機制，充分發揮市場配置資源的決定作用，提升房地產價格指導的系統化、科學化、規范化、制度化水平。

“樓市調控去行政化是大趨勢，行政手段與市場經濟手段相比，孰是孰非，市場自有定論。”昨日下午，省住建廳相關負責人表示，20日南京已將房地產調控政策調整的情況進行報備。

目前我省三個實行限購的城市中，無錫和南京已相繼全面取消限購，惟蘇州還對90平方米以下住宅實行限購。“接下來，蘇州也很有可能全面取消限購。”上述省住建廳人士告訴記者。

6月26日，呼和浩特成為首個限購松綁城市。南京解除限購令之后，目前46個限購城市中只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個城市還“紋絲未動”。

未松的限貸仍然捆住“手腳”

與取消限購相對應，南京昨日下發的《通知》中還出現了“加大信貸支持力度”的表述。具體為：繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支持力度。

這其實更像是地方政府的美好愿景。

南京市住房公積金管理中心辦公室副主任金林俊表示，雖然“限購”全面解除，但根據央行政策，限貸依舊執行。公積金中心也會遵照市政府的要求，協調各金融機構的下款速度，“但目前購買二套房，首付必須七成。”

南京一國有銀行支行行長昨日則表示，限貸政策依舊未解除，“購買三套房必須全款付清，不能貸款。”

“現在銀行都會對風險進行考量，放貸慎重，而且在余額寶等沖擊下，銀行吸儲能力也受到影響，自身融資成本也高，并沒有更多的錢拿出來放貸。多個省市發文要求住房貸款松動，但目前來看地方政府的‘催促’效力很有限。”省住建廳相關負責人分析。

限貸堅冰難破，使得多數限購松綁城市并未出現量價齊升的局面，即便在8月30日全面取消限購且限貸略有松動的無錫，市場成交也并未有所起色，市場仍彌漫“看空”情緒，購買力難以撬動。按國家統計局統計數據，8月無錫新房價格環比7月又下降0.8%，同比則下降1%。“金九”無錫樓市亦開局不利。

在蘇州，90平方米以上大戶型取消限購后，當地庫存依然高企，據365號角工作室統計，當前蘇州住宅庫存量可售12個月，目前蘇州房價也仍位于低谷期，全市商品住宅均價11000元/平方米左右。目前，雖然蘇州已有國有銀行對優質客戶首套房給予了基準利率的優惠，但對于大多數購房人而言，銀行的信貸門檻依然很高。 

限購退出效果不宜放大

“限購令解除，猶如一場浩大的及時雨沖刷著南京樓市，如同開閘放水，只要有需求，資金支持，想買幾套就能買幾套。小伙伴們，趁著好時機，趕緊搶購你的樓盤‘意中人’吧。”

限購令撤出，翹首以盼的開發商“喜大普奔”，有才的開發商甚至寫出了“滿江紅·南京久等”的詞，喜稱“一紙解禁令，無限購房事”。

當晚，已有樓盤宣稱漲價；還有的開發商則稱：“喜迎限購取消，來點實際的：銷售傭金普漲一級，賣出一套小高層房源，銷售人員傭金漲至千分之三、賣出一套疊墅傭金千分之四。”言下之意，即將迎來大賣。 

也有經歷過大風大浪的冷靜者。華潤置地江蘇公司營銷副總王偉華表示，限購雖然取消，但后市走向還取決于供需關系，而信貸政策更關鍵。“從很多城市來看，一旦供過于求的大趨勢形成，會出現相當一段時期的底部盤整，V型反轉的夢就不要做了，價穩量增已是謝天謝地。央行5000億常設借貸便利，是不是向市場放水了，也要觀察下一步效應。”

業內專家對于限購退出的效果也并不樂觀。

南京天誠不動產研究所副所長吳翔華認為，取消限購是政府救市。“雖然目前市場略顯低迷，但南京樓市還未到需要救市的地步。”他說，限購取消短期內能促進高端、改善型需求的釋放以及學區房的成交量，對于開發商和二手房主來說，面臨拋貨窗口期，但長久來看意義有限。“目前樓市處于膠著狀態，觀望情緒蔓延，南京房價預計不會出現斷崖式下跌，但臺階式降價還會持續很長時間。”

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠也認為，解除限購之后，短期內成交量會有所修復，但難以對房價造成影響。  本報記者 汪曉霞