商業銀行加碼開發貸背后：收益高 年利率16%不是上限

原標題：商業銀行加碼開發貸背后：收益高年利率16%不是上限

就資產質量而言，截至今年中期，開發貸的風險仍十分可控，興業銀行今年中期的房地產業不良貸款率干脆為零。

世界上沒有無緣無故的愛，“親密度”長期以來有增無減的銀行業與房地產業自然也并非天生的同盟軍。

中報數據顯示，16家上市銀行中，10家上市銀行房地產業對公貸款的規模和占比“雙升”，另有4家規模上升占比下降。銀行如此青睞開發貸，首要的原因當然還是利益。《證券日報》記者查閱上市房企中報發現，部分企業今年到期銀行貸款的利率高達16%。

不過，16%還不一定是房企從銀行融資的成本上限，另有中介人士對本報記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地產開發項目，項目‘四證齊全’，房地產公司具有二級以上資質，我們就可以協助辦理某國有大行的開發貸，45天放款”。不過其代價也是巨大的，據本報記者調查了解，銀行會在放款前直接扣除總額的15%后再放款，而中介機構還要收取兩個百分點的中介費，且貸款規模必須達到5億元以上。

十家上市銀行開發貸

規模和占比“雙升”

截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產對公貸款規模為3.82萬億元，較去年年底的3.55萬億元增加了7.6%。

據本報記者統計，16家上市銀行中，只有交通銀行和興業銀行的對公業務領域的房地產業出現了規模上的下降：交通銀行由去年年底的2013億元降至今年中期的1975億元，占比(占上市銀行貸款和墊款總額的比例)也由6.16%降至5.75%；興業銀行由去年年底的1851億元降至1549億元，占比由13.64%大幅度下降至10.82%。此外，華夏銀行、寧波銀行、建設銀行、工商銀行四家銀行雖然規模沒有下降，但是房地產業貸款占比下降。

其余十家上市銀行房地產業對公貸款的規模和占比“雙升”。國有大行中，中國銀行余額最高，達到7002億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.31%；工商銀行和建設銀行的余額同樣超過了5000億元。

股份制銀行中，招商銀行的房地產業對公貸款突然發力，不僅規模從去年年底的1311億元迅速增至今年中期的1609億元，占比更是從5.97%猛增至7%。不過，就規模而言，民生銀行的房地產業貸款額仍然在股份制銀行中排名第一位，為1885億元，占比由去年年底的10.52%增至11.11%；排在其后的是浦發銀行，貸款額為1740億元，占比為9.16%。

從資產質量而言，截至今年中期，開發貸的風險仍十分可控。以民生銀行為例，該行今年中期房地產業不良貸款的占比由去年年底的3.16%降至1.92%。

招商銀行房地產業貸款雖然增勢迅猛，但截至今年中期的不良貸款率為0.51%，低于大多數其他行業。此外，浦發銀行的房地產業不良貸款率為0.3%，而興業銀行的房地產業不良貸款率則干脆為零。

房企中報披露資金價格

16%年利率“驚艷亮相”

銀行對于開發貸的青睞有加，甚至是難舍難分也確實“事出有因”，其核心還是“價格”。要尋找開發貸的價格中樞，上市房企的財報無疑是個好選擇。

記者查閱多份上市房企中報發現，房企的銀行融資成本差距非常大。大型房企以及央企和國企的融資成本相對較低，而中小型民營上市房企的融資成本則高得驚人。

以北京城建為例，其國企的背景顯然為該公司獲得較低價格銀行貸款提供了前提。今年上半年，該公司獲得的兩筆銀行貸款（期限均為三年）的年化利率分別為6.15%和6.765%。其中，6.15%恰為目前一至三年期貸款的基準利率，而6.765%的利率則為基準利率上浮10%。半年報顯示，借款人實際上是北京城建的子公司，北京城建負責提供連帶責任保證。

從行業背景來看，今年上半年有關“多家銀行暫停地產開發貸”的傳言曾在二級市場引發恐慌，2月24日地產股領跌大盤：板塊指數跌幅超過5%，格力地產、上實發展、華夏幸福等跌停，保利地產、招商地產大跌逾8%，金地集團重挫7%，萬科A跌逾6%。當時，銀行方面也不得不紛紛對傳言進行緊急回應。2月24日晚，最先被爆出疑似停貸的興業銀行正式發布公告稱，“所停辦夾層融資業務規模在本行業務中占比極小，對本行經營沒有實質性影響”。其后，招商銀行、民生、交行、建行、中行、農行等網站隨即發布公告稱，房貸業務一直正常開展，從未停止相關業務。此外，中信銀行、浦發銀行、光大銀行、平安銀行均作出回應，表示并未出臺新的房地產貸款調整政策。

在停貸傳言侵襲的大環境下，北京城建能夠獲得較基準利率上浮最高不超過10%的貸款利率，可見銀行對于其優質客戶屬性的認定比較一致。與北京城建類似，保利地產、萬科等大型房企或央企、國企的銀行貸款成本也大致在基準利率至7%之間。

相對而言，民營企業的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的半年報顯示，該公司今年2月份到期的一筆長期借款的利率為16%，從借款銀行的分行所在地來看，該筆貸款的實際發生地應為湖北省武漢市。此外，另一家股份制銀行吉林省長春地區支行給予榮豐控股的貸款利率則為9.8%。

中介承諾“45天放款”

實際資金成本高企

“全國一、二、三線城市的大型房地產開發項目，項目‘四證齊全’，房地產公司具有二級以上資質，我們就可以協助辦理某國有大行的開發貸，45天放款”，資金中介李女士（化名）在本報記者暗訪時表示。

所謂的“四證齊全”，是指房地產項目獲得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

房企“二級資質”的要求包括：注冊資本不低于2000萬元；從事房地產開發經營3年以上；近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；連續3年建筑工程質量合格率達100%；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人；工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發生過重大工程質量事故。

從上述條件來看，中介李女士所提出的貸款門檻雖然不低，但是卻不一定能夠與銀行的房地產業“白名單”吻合。

“貸款的起始額度為五億元，但優點是放款快、利率低（基準利率），且不會占用分行的信貸額度，而是由總行直接開通道”，李女士介紹稱。不過，李女士也表示，“客戶只能拿到一部分貸款，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的中介也要收取兩個百分點的中介費”。也就是說，客戶如果貸款10億元，期限一年，則只能實際使用其中的8.3億元，期滿后歸還10億元并支付0.615億元的利息，其對應的資金實際成本應為：(10.615-8.3)/8.3，計算結果為27.89%。

“客戶可以選擇借款三年”，李女士對此表示。《證券日報》記者按照貸款期限最高三年計算，則借款人的資金成本也達到了年化14.24%，計算公式為：（0.615×3+10-8.3）/(8.3×3)。（記者 張歆）