房地產進入“新常態” 開發商避險一線城市

2015年01月06日 09:06
來源：第一財經日報

2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機構的數據顯示，今年去庫存仍是市場的主基調。房地產行業也將進入“新常態”。

原標題：房地產進入“新常態” 開發商避險一線城市

在樓市整體萎靡的境況下，難受的除了房企還有政府。過去一年中，全國總體土地出讓金同比下降了近三成。

不過，一線城市去年賣地收入則高達5068億元，為僅次于2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場風險加大的背景下，房企更愿意選擇相對保險的一線城市拿地，土地市場分化加劇。

而在限購放開、“930”房貸新政、公積金政策調整以及央行降息等一系列利好政策下，全國樓市開始回暖，年末翹尾行情明顯。在此帶動之下，2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機構的數據顯示，今年去庫存仍是市場的主基調。房地產行業也將進入“新常態”。

房企扎堆一線城市搶地

春江水暖鴨先知。2014年樓市下行，土地市場也隨之變得冷清起來。

中國指數研究院的數據顯示，2014年全國300個城市共推出土地135714萬平方米，同比減少24%，成交102830萬平方米，同比減少31%。其中，住宅用地降幅高于整體，成交面積35377萬平方米，同比減少36%。

交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%，總額為23060億元。全國40個大中城市中，僅9個城市高于前一年同期。

整體來看，2014年，全國土地市場先熱后冷，土地市場分化現象明顯。年初全國300個城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨后樓市下行，土地市場也迅速降溫。二三線城市受樓市調整沖擊較大，房企拿地熱情趨冷，土地出讓金下降幅度達到三成以上。

不過，一線城市全年需求強勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現，總體出讓金5068億元，僅比2013年減少3%。這也是一線城市出讓金總額連續第二年達到5000億元以上，并以3438億元的宅地出讓金創造歷史紀錄。

其中，北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位，北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀錄，廣州和深圳均進入前十。

在年中的供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，一線城市的土地市場于四季度率先復蘇，并在歲末再次成為房企競爭的“主戰場”。中原集團研究中心監測十家標桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。

例如，去年11月18日，中民投以聯合體的身份用248.5億元的價碼摘得董家渡地塊，創造了上海總地價新高。

12月末，上海迎來土地交易高峰——3天出讓25幅土地。其中，12月24日，三湘股份以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米，刷新全國單價地王紀錄。

在深圳，龍光地產以46.8億元拿下龍華新區一居住用地，樓面地價25094元/平方米，成為深圳宅地新地王。

11月10日，廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓，吸引了保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21家房企及非房企參與競爭。兩小時的爭奪之后，8宗地成功出讓，涉及土地出讓總金額156.87億元。而龍湖更是憑借38.7億元的總代價首次進駐廣州。

中原集團研究中心認為，房地產市場由高速增長逐漸進入平穩發展的“新常態”的背景下，房企對土地的選擇和購買將更為謹慎。同時，在多數的發展中城市，新房市場和土地市場的高存量短期內難以消化。而從地方政府角度來看，地方債也為土地財政找到了短期替代，預計明年的土地市場將維持目前水平，很難有大幅回升。

“而在城市層面，分化仍將持續。一線城市需求穩定、存量壓力小，未來仍將受開發商青睞，強者恒強；而大多數的二線及三四線城市中，去庫存仍將是2015年的主要任務，土地市場短期不會復蘇。”中原集團研究中心表示。

去庫存仍是今年大勢

隨著“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺，樓市在去年四季度開始回暖。

中國指數研究院的數據顯示，11月成交量年內首次同比增長，12月隨著房企沖刺年度目標，成交量同環比上漲。

其中，一線城市12月的成交面積環比增長為36%，同比亦回升52%。環比漲幅北京最大，為48.17%，同比漲幅則深圳最大，達到156.25%。二線代表城市成交面積環比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%。

盡管四季度成交量回暖，但難挽全年樓市下行趨勢。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%

價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年12月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10542元/平方米，環比下跌0.44%，為連續第8個月下跌，跌幅擴大0.06個百分點。

中國指數研究院分析認為，2015年全國市場仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場主基調，房價仍存下行壓力。基于各地去化壓力的差異，未來不同城市價格走勢將繼續呈現分化。一線城市和少數二線城市對政策反應敏感，潛在需求旺盛，房價仍面臨一定的上漲壓力；多數二線城市將相對平穩；大多數三、四線城市需求透支，庫存壓力大，未來房價將繼續下行。