西安商品住宅成交256萬㎡ 小面積產(chǎn)品成交降至最低

原標(biāo)題：西安商品住宅成交256萬㎡ 小面積產(chǎn)品成交降至最低

“新政”效力未完全顯現(xiàn) 主旋律轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定住房消費”

2015年2月5日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；3月1日央行發(fā)文宣布對稱降息0.25個百分點;2015年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，將二套普通自住房貸款首付下調(diào)至4成，公積金首套普通住房貸款首付比例下調(diào)至2成、二套普通自住房首付比例下調(diào)至3成。通過新的政策落實，提高公積金利用率，從而提升居民的購房支付能力和對市場的信心;2015年3月27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)文穩(wěn)樓市。這一季度政策出臺的超出預(yù)期， 主旋律已由“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定住房消費”。

根據(jù)易道顧問提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度西安市商品住宅新增供應(yīng)面積307萬㎡，同比增長1.8%；成交面積256萬㎡，同比上漲4.9%；成交均價為6704元/㎡，環(huán)比增長2.1%。

而在剛剛過去的一周，各個城市的成交量繼續(xù)下滑。CRIC系統(tǒng)監(jiān)測顯示，15個一、二線重點城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少4%，北上廣深等4個一線城市成交面積環(huán)比跌幅總體達(dá)11%，其中北京跌幅達(dá)30%，11個二線城市成交面積總體微降1%，7個城市環(huán)比下跌，4個城市環(huán)比上漲，跌幅最大的蘇州為20%，漲幅最大的成都為29%，其次為南昌的23%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，這并不是“新政”無效的表現(xiàn)。他表示第一受清明節(jié)影響巨大，大家忙于掃墓、踏青等，影響了售房；二是因為部分城市配套措施出臺遲緩，導(dǎo)致市場觀望情緒濃郁。他還提到一點，清明節(jié)開盤的少之又少，開盤的節(jié)奏放緩，新增供應(yīng)量大幅下滑。

利潤將回歸常態(tài)TOP20房企表現(xiàn)不佳

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2015年一季度，業(yè)績前20企業(yè)僅6家實現(xiàn)業(yè)績同比增長，其余均出現(xiàn)不同程度的下滑，一季度TOP20企業(yè)平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。

克而瑞報告顯示，今年一季度TOP10企業(yè)入榜門檻減少8億元至110億元，同比下滑7%；TOP20企業(yè)金額門檻是42億元，同比下滑21%；TOP50 企業(yè)則為27億元，同比上升13%。此外，TOP100企業(yè)的入榜門檻為11億元。面積門檻方面，TOP10企業(yè)的入榜門檻為89萬平方米，較2014年一季度101萬平方米下滑了12%；TOP20企業(yè)同比下滑達(dá)24%，面積門檻降至44萬平方米；TOP50企業(yè)是26萬平方米，較去年一季度上升13%。除此以外，TOP100企業(yè)入榜門檻在7萬平方米。

4月2日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布預(yù)告稱，截至2015年3月31日止一季度，集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤為人民幣6億-7億元，較2014年同期15.29億元下降約54%-61%；基本每股收益約人民幣0.05-0.07元。

萬科對此表示，公司預(yù)計一季度業(yè)績同比下降的主要原因為上年同期結(jié)算中高毛利項目多、投資收益高。本報告期結(jié)算無此特殊情況。期內(nèi)集團(tuán)預(yù)計實現(xiàn)的竣工面積僅占全年預(yù)計竣工量的5.5%-6.0%。

此前，上市房企一季度的整體凈利潤曾三次出現(xiàn)下滑，一次是2009年，另一次則是2012年。第三次曾出現(xiàn)在2014年，去年142家上市房企2014年一季度共實現(xiàn)營業(yè)收入1107.27億元，較2013年同期的1005.19億元，同比增長10.16%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤117.40億元， 較2013年同期的124.05億元，同比下滑5.36%。

小面積產(chǎn)品成交降至最低房企拿地趨于理性

易道顧問提供的數(shù)據(jù)顯示，西安市場成交結(jié)構(gòu)為首置首改的剛性需求依然是市場主流需求，占全市近72%，尤其是70-90㎡首置產(chǎn)品，成交占比達(dá)到歷史峰值的32%。首改占比40%接近峰值。分單價段走勢來看，2015年前一季度市場主力成交價格段主要集中于5000-6000元/㎡間，約占總成交的30%， 隨著前期已售的定向及城改房源集中備案階段性結(jié)束，5000元/㎡以下產(chǎn)品成交占比也維持在17%。

而小面積產(chǎn)品方面70-90㎡、90-125㎡的首置、首改類產(chǎn)品占據(jù)市場72%的成交比重，處于市場主流地位。70㎡以下小戶型備案成交比例僅有10%，降至近三年最低，可見住宅投資需求確實低迷，公寓類產(chǎn)品近期銷售壓力加大。

對于以上情況，陜西龍化東方總經(jīng)理，中商聯(lián)商業(yè)研究專家工作委員會副主任王建紅認(rèn)為，“小戶型本來就是一種投資屬性較強的產(chǎn)品，隨著投機投資客的不斷離場，其受冷也是意料之中，而三房好賣，說明一些自住型群體已開始貿(mào)然入場”。

拿地方面，企業(yè)雖有意愿，但受資金面以及市場下行的雙重壓力，拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，僅萬科、恒大、合能分別有164畝、100畝、151畝土地儲備，線下調(diào)研其他企業(yè)均無土地儲備，而拿地方式更偏向于投入少、風(fēng)險可控的取地方式。

（馮翊）