"被豪宅"充斥成交 一季度北京高端市場成交暴漲

自從去年底就被市場關注并預測將于今年開啟的“豪宅大戰”，目前第一階段的戰果已然匯總，但稱為“大戰”似乎還頗有些勉強——一方面，隨著改善型需求的入市，許多在去年開始推盤的高端住宅陸續收獲成交，第一季度北京單價超過10萬元/平方米的住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍，刷出了這一市場的存在感；但與之同時，目前在售的高端住宅基本是去年開推的，今年2、3月間的新增供應為零，“大戰”似乎并不確切。

究竟是未到開盤期，還是繼續在等政策，抑或今年的“豪宅大戰”壓根是一個假命題？拜“3·30新政”所賜，對于并不追求“速度與激情”的高端市場而言，發力時機尚在未定之中。

“被豪宅”充斥成交

一季度高端市場成交暴漲

機構數據顯示，今年春節后將入市的單價超過5萬元/平方米的純新盤接近20個，其中預估單價超過10萬元的項目也高達13個，將提供頂豪房源千套之多，達到歷史高峰。相比此前這一區間市場每年不到200套的成交量，業內普遍認為今年將是“頂豪元年”。

從剛發布的今年一季度豪宅市場的表現來看，北京高端市場成交量暴漲，單價超過10萬元/平方米的高端住宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

不過，如果仔細分析成交結構，會發現這一“暴漲”中或多或少有些巧合的成份，在高端項目超過80億元的成交額中，盤古大觀的成交就達96套，均價為107705元/平方米，總金額為68.17億元。如果刨除這單一爆發性事件，大部分頂豪的銷售套數都在個位數。

因此，業內人士認為，如果刨除盤古大觀集中成交的因素，今年1季度的豪宅成交水平其實只是與往年相若，甚至平平。

不過，雖然“頂豪”的成交水平暫不足以支持“豪宅大戰”已經到來的論斷，但在入門級高端住宅市場上，成交卻欣欣向榮。亞豪機構的數據顯示，僅在3月份，北京59個報價超過6萬元/平方米的公寓中，共有24個公寓產品實現成交，累計出售189套公寓產品，成交總面積達2.91萬平方米，環比分別上漲87%、86%。

但是冷靜分析后不難發現，3月的高端公寓的整體成交均價為61617元/平米，環比下降了19%，可謂大幅下滑。這其中的主要原因是入門級產品的占比太高，在成交中，套均總價在1000萬元以下的房源共成交105套，占總成交量的比重為56%，套均面積在200平方米以下的則占比高達68%。

這在事實上說明，豪宅市場的高端消費需求并沒有一夜之間憑空增加，更多的購房人是在購買改善型和入門高端住宅之間重合的產品。這類客群“被豪宅”的特征突出，總體購買力有限，而正是如此，“3·30新政”帶來的首付降低等效應才對其購買行為發生了積極的促進作用。

漸去漸遠邊緣化？

別墅市場還在等風來

針對第一居所的公寓豪宅市場還在引而不發，主打“第二居所”的別墅豪宅市場更不景氣。亞豪數據顯示，今年一季度北京別墅市場共實現成交344套，環比2014年四季度減少了近五成，而同比去年一季度，也減少了四分之一，并創造了2008年之后，近7年來的一季度成交新低。

另外，開發商對于別墅產品的供應也在急劇收縮，今年一季度北京別墅市場僅有2個項目入市，環比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少9個。

分析機構認為，別墅市場受限購和需求透支影響，長期以來一直處于消耗需求的階段；另外，由于周轉慢、占用資金高，開發商越來越傾向的高周轉路線很難實現于別墅市場，供需雙方都“冷淡”的態度造成了市場惡性循環。