揭秘樓市回暖真相

原標題：揭秘樓市回暖真相：這5大城市房價或將下跌

“3·30新政”等利好政策持續發酵，以及部分A股投資者將獲利資金轉投樓市，一線城市樓市提早“入夏”，其中深圳房價漲幅領漲全國。可是，房企的好日子來了嗎？股市走牛對樓市抽血和輸血效應哪個更強？哪些城市有望成為“白銀時代”房價上漲的領頭羊？《每日經濟新聞》記者對此展開了調查。

國家統計局發布的數據顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續回升，部分城市房價環比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數二線城市房價出現上漲。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市。

房地產市場的逐步回暖，已經成為業界最熱門的話題。如同2007年一樣，A股市場的牛市會不會帶來房地產的牛市？正日益成為業界關注的熱門話題。

樓市回暖傳導至地價

樓市的火爆，正在傳導至土地市場。各城市之間，從房企對于土地的青睞度，可以折射到房價上。

中原地產研究部統計數據顯示，截至5月18日，一線城市住宅用地雖然成交7宗，但其中有5宗上海的動遷安置房，其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠郊土地。從目前看，北京與上海等城市待售土地均非常少。

在一線城市減少土地供應的情況下，房企逐漸將爭奪土地的戰場放到二線城市。截至5月18日，二線城市合計成交住宅類土地81宗，平均溢價率達到了16.83%的年內新高，平均成交樓面價也達到了1836元每平方米。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“3·30新政”對樓市的影響主要體現在一二線城市，這種情況下，房企對一二線土地市場的爭奪出現了白熱化，特別是一線城市，土地價格明顯處于高位，房企競爭激烈。從未來預期看，房地產市場的刺激政策還會繼續出現，而一二線的土地供給卻越來越少。這種情況必然會影響未來土地市場的價格。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實際效果來看并未觸及根本，北上廣深需求增長依然受到限購制約，三四線城市新增主動需求依然難以為繼，因此絕大部分城市商品住宅價格水平依然處于較低位水平。

投資要看存銷比

庫存量和存銷比一直是影響房價的重要因素。

截至2015年4月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米，環比下降0.6%，同比增長11%。4月份整體市場成交相對比較活躍，這使得庫存繼3月份出現下滑后繼續下行。

4月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。而在2015年3月份，該存銷比數值為15.5個月。這說明4月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情相比3月份開始好轉有直接關系。可以預計的是，在各類救市政策效應積極釋放的背景下，包括改善性購房需求的積極釋放，將促使后期存銷比具備下滑動力。

從35個城市的具體數值看，煙臺的存銷比數值最高，超過了35個月。

對于煙臺的庫存高企，山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，山東把城市規劃得過大了，比如一個城市的人口規劃有400萬人，但規劃過大的城市面積加起來，與實際人口的占地相比，要大很多。這樣的話，各城市才能有更多的建設用地指標，才能更多地去銷售土地，增加財政收入。如果再疊加前幾年過速的土地指標使用，就使現在的庫存量比較大。

李鐵崗認為，進入白銀時代，投資、投機性需求在減少；而剛需和人口的增長有很大關系，不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放，因此造成目前庫存環節壓力比較大。“在供給增大，需求沒有上漲的情況下，價格自然就會下行。每個城市都感覺能吸引外面的人。在總量大的情況下，城市的區域吸附能力小。”

而天津作為二線城市，去化速度相對較慢。雖然天津的去化周期已從2015年3月份的28.6個月下降到27.5個月，但去庫存壓力仍然較大。

在天津中原投資顧問部總監高飛看來，天津的購買力還是比較低，很難像北京、深圳一樣炒作，房價應該是穩定的，和人均收入及人口的數量有直接關系。天津市沒有太多的外地人，因為天津大多是工廠、制造業等，不像北京、上海有大量的服務業和金融總部，所以房價很難有一個好的預期。

上述機構的研報稱，總體來講，煙臺、北海、天津、荊門和西安五個城市的存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也相對較大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數值最低，為7.4個月，預計后期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

雖然大多數城市的房地產不可能出現牛市，但是在以深圳為代表的一部分房地產市場還是有望在下半年走牛。