中國樓市呈現(xiàn)劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲

全國樓市劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲 （圖片/新華）

原標(biāo)題：全國樓市劇烈分化 北上廣或難復(fù)制深圳式暴漲

深圳房價在3·30新政后“獨領(lǐng)風(fēng)騷”，而同為一線城市，北上廣的開發(fā)商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。

“接下來北上廣也會漲，包括一些熱點的二線城市，但三四線不可能了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

北上廣難以追隨深圳

3·30新政對樓市的刺激，首先表現(xiàn)在一二線城市的成交量上。數(shù)據(jù)顯示，5月全國主要的54城市合計住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上月的24.17萬套上漲幅度達到了8.4%，而同比漲幅更是高達20.1%。其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%，二線城市合計簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平，四線城市成交量有輕微下調(diào)。

高成交之后往往便是價格上揚。但張大偉認(rèn)為，深圳不會成為北上廣的示范。他表示，深圳能迅速復(fù)蘇有幾個原因：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購買力也有所出倉；深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對當(dāng)?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔茫簧钲谛略鐾恋毓┙o是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期。

中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認(rèn)為，相對深圳來說，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因。

“除非北上廣都放開限購，可能就會出現(xiàn)類似深圳的房價熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的。”肖小平說。

全國樓市分化加劇

張大偉指出，2015年來，全國主要城市樓市的特點是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)重。他認(rèn)為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

3·30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購房者入市的積極性的確在提高。

但這種刺激基本只會出現(xiàn)在一二線城市。總體來看，目前除了深圳，全國大多數(shù)城市房價仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，仍然沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

同策咨詢研究部預(yù)計，到了下半年，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力。比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。