銀行房貸四季度狀況：信貸額度整體不及往年吃緊

原標(biāo)題：銀行房貸四季度狀況：信貸額度整體不及往年吃緊

房企目前的推盤已為后市提供了充足貨源，同時各地市場認(rèn)購情況也表現(xiàn)良好，22個城市最近整體認(rèn)購率達(dá)到61%。他預(yù)計，“銀十”市場表現(xiàn)有望超過9月。

以往到了10月份，有貸款購房需求的人往往會遇到兩個并行現(xiàn)象。一來，樓市進(jìn)入“金九銀十”，房企推盤逐步進(jìn)入高峰階段；二來，有些銀行進(jìn)入第四季度，信貸額度就不夠?qū)捲Ａ耍瑢τ诶麧欇^薄的房貸的青睞程度隨之下降。正所謂“貸款放年頭，存款沖年尾”。今年的情況又是怎樣的呢？

從房企推盤情況來看，中原地產(chǎn)監(jiān)測的9月末22個城市重點項目的推售套數(shù)環(huán)比增加104%，達(dá)到年內(nèi)的第三高位。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，房企目前的推盤已為后市提供了充足貨源，同時各地市場認(rèn)購情況也表現(xiàn)良好，22個城市最近整體認(rèn)購率達(dá)到61%。他預(yù)計，“銀十”市場表現(xiàn)有望超過9月。

不過，銀行并未隨之火熱起來，貸款政策仍然“冷靜”。本報記者從一家股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士處獲悉，從首套房貸打折情況來看，該行此前提供的85、86折優(yōu)惠已經(jīng)悄然從嚴(yán)，一般情況下最低折扣升至9折。

對“豪宅”房貸趨于謹(jǐn)慎

“到了最后一個季度，會有部分銀行出于額度或利潤考慮，收縮房貸折扣力度，北京也有類似的情況。”張大偉在接受采訪時稱。在他看來，一線城市房地產(chǎn)價格近幾個月來連續(xù)走高，銀行出于風(fēng)控考量，也會謹(jǐn)慎一些。

從搜房網(wǎng)統(tǒng)計的上海地區(qū)數(shù)據(jù)來看，首套房貸最低折扣仍以基準(zhǔn)利率打9折為主流，工行、民生此前提供低于9折的折扣幅度已經(jīng)縮小，目前也實行最低9折。

盡管有個別銀行調(diào)整了貸款定價，但整體來看，較之往年，今年年尾的信貸額度并不緊張。“2012年、2013年的時候，年尾我們支行基本上不放房貸了，有顧客申請，也會壓到下一年頭上再說，今年我們還是做的，額度都是有的。”

本報記者近期走訪上海多家銀行支行發(fā)現(xiàn)，大行中，諸如農(nóng)行、建行仍表示，雖然一般情況下首套房貸利率給予9折，但如果貸款人個人征信紀(jì)錄良好，且純商業(yè)貸款額度達(dá)到200萬以上，支行仍然可以為客戶嘗試申請86折~88折的折扣。

從整體政策環(huán)境來看，2015年房地產(chǎn)市場政策在2014年逐步寬松的基礎(chǔ)上仍在進(jìn)一步給予支持。9月30日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，同日，公積金異地使用政策也發(fā)布，同時要求部分城市提高公積金額度。

這一政策是本著“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則制定的，主要激活改善的是三四線城市的需求，北、上、廣、深這些房價上升的城市仍在“限購”之中，首套房貸首付比例仍是雷打不動的三成。不過，對于貸款利率定價相對較高的二套房貸，銀行政策卻出現(xiàn)了一些同向變動跡象，據(jù)搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計，有少數(shù)銀行已經(jīng)調(diào)低了限購城市的二套房首付比例，有銀行從原來的七成調(diào)至了六成。

對銀行來說，對于房貸，除了有政策面、額度、定價等考慮因素外，還有風(fēng)險控制。據(jù)張大偉觀察，一些銀行開始關(guān)注一線城市高端商品房的貸款風(fēng)險，態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。他表示，近幾個月，北京、上海出現(xiàn)新建商品房“豪宅化”（單套總價高于1000萬或單價高于10萬/平方米）趨勢，且成交量創(chuàng)下了歷史紀(jì)錄。本報記者從前述股份制銀行零售業(yè)務(wù)部門人士處也獲得相似觀點佐證。

“托底蓋帽”政策面

從政策面看，雙向調(diào)控、托底蓋帽的做法仍較明顯。一方面，是為最基本住房保障“托底”，并“蓋帽”抑制過度投機導(dǎo)致的房價過快上漲。此外，張大偉稱，也是避免一二線城市房價上漲失控，避免三四線城市樓市跌入深淵。

近日25%的首套房首付新策，就撇開了一線限購城市。“托底蓋帽”意向明顯。

從國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計到8月份的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，整體市場的供需不均衡、價格漲跌不均衡仍在持續(xù)。以新建商品住宅數(shù)據(jù)為例，與去年8月份相比，70個城市中價格下降的有61個，丹東、湛江下跌幅度已達(dá)8.7%；上漲的城市有9個，依次為深圳、上海、北京、廣州、南京、杭州、武漢、寧波、廈門，其中深圳漲幅為31.8%。同期二手住宅價格變動情況與之相似。

盤點2014年以來的五輪牽動樓市的政策變動，依次為：第一輪，部分地區(qū)逐漸松綁限購；第二輪，2014年“9·30”央行的限購政策調(diào)整及降息；第三輪，各地發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準(zhǔn)；第四輪，2015年“3·30”前后開始鼓勵自住及改善需求的政策（主要在公積金政策）；第五輪，2015年8月前后，松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國針對二套公積金政策松綁等。

政策陸續(xù)出臺推動市場銷售加快，市場主體心態(tài)也在發(fā)生微妙變化。日前上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦在接受采訪時稱，在當(dāng)前市場環(huán)境較好的情況下，開發(fā)商抓緊時間去庫存的心情比較迫切，改善型項目彈性更大，開發(fā)商擔(dān)心一旦風(fēng)向轉(zhuǎn)變將面臨困境。

中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，9月新建住宅成交面積較8月同期微升2%，其中三四線城市表現(xiàn)最好，較8月同期上升8%。

然而，從銀行放房貸的思路來看，本報記者從多家銀行采訪獲悉，恰恰是出于風(fēng)控考量，目前為止銀行仍然更為支持一線限購城市的貸款，對于三四線城市要求嚴(yán)格。