今年土地供應有限市場異常火爆 房企曲線進入市場

原標題：土地供應有限推高地價房企曲線進入市場

隨著今年樓市銷量的走好，房企的項目儲備均開始減少，導致了房企的補倉需要，而由于一二線城市土地供應有限因此使得今年土地市場異常火爆。

近期的上海土地拍賣會，“碧桂園+東原+平安”三家聯合體以23.1億元競得奉賢區南橋新城16單元32-04區域地塊，成交樓板價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

不只是上海，蘇州、福州、合肥、南京今年的土地市場也出現了房企搶地的情況。日前南京國土局發布公告稱，南京河西NO.2015G61地塊被華僑城83億元拿下，成為2015年南京總價地王。土地價格不斷攀升也間接導致房價會不斷提高，而不斷火爆的土地市場究竟是哪些因素導致的呢?房企面對這樣的情況到底又將何去何從呢?

地少“狼”多

國家統計局數據顯示，1-11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7個百分點;土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴大0.8個百分點。多位開發商人士在接受記者采訪時表示，三四線城市庫存依舊嚴重，開發成本雖然很低但是風險太大，因此大家都收緊了在三四線城市的投資策略，而一二線城市土地本身稀少，因此搶不到地也是常態。

上海鏈家市場部研究總監陸騎麟認為，從去年以來，全國房地產開發企業土地購置面積同比一直處于下降狀態，雖然1-11月降幅相比1-10月有所收窄，但這種收窄主要為年底土地市場整體供應端的上升所推高。值得一提的是，從全國土地市場來看，土地購置面積的下降幅度要高于土地成交價款逾7個百分點，由此也意味著單位土地價格一直呈上升態勢。以上海為例，根據《中共上海市委關于制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》指出，“十三五”時期逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。

而企業回歸一二線城市的決心卻非常強，以碧桂園為例，其之前一直在三四線城市進行郊區大盤開發，但是今年開始先后在上海進行拿地并專門為進軍一線城市成立事業部。

今年進入上海的新面孔非常多，今年9月濱江集團就和平安集團合作，以聯合體的身份以總價34.65億競得上海寶山區土地，第一次進入上海。而今年新進入上海的房企還有新華聯、禹洲地產、力高地產等企業，這些新入場的爭奪者無疑使得土地供求關系更加緊張。

房企應對術

“目前土地市場價格很貴，我們為了讓城市公司理性拿地也推出了跟投制度，就是要求這些城市公司老總和土地投資的老總必須入股到拿地的項目中去，這樣一方面可以讓大家成為項目的合伙人享受項目的分成，另外一方面可以讓大家增加理性去拿地減少我們的拿地成本。”旭輝集團執行副總裁陳東彪告訴《第一財經日報》記者。

記者同時注意到，房企在開始謹慎拿地的同時也不得不考慮其他的辦法，越來越多房企加入到收購二手項目的開發行列。

日前新湖中寶發布公告，稱其以2.4億收購上海虹口一宗2.15萬平方米宅地并支付7.2億拆遷保證金，此外其還以5.72億購入上海眾合持有的上海閔行區虹橋綠谷廣場C幢。新湖中寶并不是唯一一家通過收購項目來進行開發的企業，今年11月力高地產以4.16億元收購上海明昌置業有限公司，從而獲得該公司位于上海楊浦區五角場的一宗商業物業。大悅城地產就是通過同樣的方式進入上海，其開發大悅城一期、二期就是收購的新梅地產資產包而獲取的項目。

不只是這些中小房企，一線城市也會用收購的方式進行項目開發。今年10月底，上置集團公告宣布以5.48億價格將其在上置·綠洲雅賓利花園尚未開發的土地出售給上海萬科，對于萬科而言無疑可以通過這樣的收購以更加低的價格獲取項目。

“以前我們有個部門叫土地投資中心，現在這個部門改名成為項目拓展中心，因為我們不再單一去獲取一手市場的土地，也不單純從事土地開發的業務，我們也會通過收購一些項目進行在開發開進行我們的業務。”朗詩集團董事長田明此前在接受記者采訪時告訴記者。

除了上述方式也有很多企業將目光聚焦到掘金二線城市。“我們希望參與長三角各個城市的土地拍賣，伺機進入合肥、廈門等城市，目前我們希望到2016年底拿地200億元。比如在今年12月我們就在福州獲取了土地，而在今年11月我們在蘇州拍下土地，未來二線城市還是有很多可以發展的空間。”正榮集團總裁助理兼投資發展部總經理肖春和告訴《第一財經日報》記者。

多位接受《第一財經日報》記者采訪的業內人士指出，隨著行業的調整很多操盤能力不夠的開發商必然要退出這個市場，隨之而來的資產收購將被很多主流房企看重并進行再次包裝。此外，隨著一線城市土地日益減少，很多核心二線城市將成為房企爭奪的目標，而如何判斷哪些二線城市有升值空間將成為下一個考驗房企的難題。