匯率變動利空商業地產本幣貶值未必導致樓市下行

2015年08月21日 10:04
來源：東北新聞網

很多海外房產機構人士認為，配置海外資產是對沖人民幣貶值風險的方法之一。澳大利亞已成為除美國外最受中國買家歡迎的海外買房目的地。圖為悉尼港附近的物業。

原標題：匯率變動利空商業地產本幣貶值未必導致樓市下行

國際物業中介巨頭分析人民幣貶值對房地產市場的影響

上周，為增強人民幣兌美元匯率中間價的市場化程度和基準性，央行決定完善人民幣兌美元匯率中間價報價。8月11日實施新報價方式后，人民幣兌美元中間價為6.2298元，創歷史最大降幅，貶值1.82%，為2013年4月25日以來新低。隨后幾天人民幣匯率逐漸回穩，8月19日，人民幣兌美元匯率中間價為6.3969元。

亞豪機構專業人士分析認為，如果僅僅只是一次性的人民幣貶值，對房企的融資成本上升以及對房價上漲都形成不了特別大的影響。但如果貶值形成持續性，必然會影響到房企整體的海外融資成本。只有房企融資成本增值幅度超過5％以上，才有可能影響到下游環節的房價。在全球多地開設分公司的國際物業中介巨頭高力國際的專家，參照分析日本和澳大利亞本幣貶值后的地產市場發現，本幣貶值不一定導致房地產市場下行，在中國持有物業的外資公司并不以幣值為唯一考慮因素。而隨著外幣升值，持有海外債務的公司適宜重組業務，中國人的海外置業潮料會繼續。

廣州日報記者陳白帆李鳳荷

本幣貶值未必導致樓市下行

高力國際的專家表示，他們通過一系列實證研究表明，本幣兌美元及英鎊等主流國際貨幣的貶值未必會導致房地產市場的下行。例如，在日本，當日元兌美元于1988年~1990年期間貶值近13%的同時，日本住宅用地均價和商業用地均價分別上升23%和41%，房地產市場更受海外投資者所青睞。澳元兌美元的持續貶值對澳大利亞整體房地產市場產生的影響微乎其微。中國現已成為對澳大利亞房地產市場投資規模最大的境外投資國，且該趨勢將會在未來至少12個月內持續。

預測中國商用及住宅房地產市場將在短期內保持大致穩定，前提為人民幣兌美元貶值維持在10%以內。若貶值達20%時，其產生的影響會較為顯著。記者李鳳荷

中原地產首席分析師張大偉認為，人民幣持續升值的9年，也是中國房地產價格持續上漲的9年，過去9年中國房價大漲的原因有很多種，但其中一種就是人民幣升值。在這個升值的過程中，擁有房產的人資產迅速升值。房產升值的預期，又激發了更多人買房的欲望。但如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資。人民幣貶值，對熱錢的流出、財富階層的資產轉移都將有影響。巨量的海外融資規模也可能引發房企資金鏈緊張，還債壓力增大。

再次印證李超人的眼光

具體到房地產方面，由于外資介入中國房地產市場主要反映在商業地產，特別是寫字樓，因此對商業地產的負面影響可能會大些，但對持有一兩套住宅的普通老百姓則影響并不會太大。

人民幣貶值也會影響外資介入樓市的熱情，轉而將以人民幣計價的資產拋售，換成升值預期強烈的美元或其他貨幣。因此，李嘉誠撤資也被視為非常有預見性的行為，在美聯儲宣布退出QE后不久，即開始掛牌出售位于上海、廣州等地的物業，并將目光投向歐洲。“土豪”級的買家會在家庭資產配置中加大海外地產。而大型房企同樣可以通過投資海外地產的投資比例，對沖降低風險。

對中國買家而言，人民幣兌美元貶值的確使美國房地產價格上升，并促使其在作出收購決策前再三斟酌。然而，高力國際中國物業投資服務部主管翁琳認為，除非人民幣兌美元出現10%~20%的大幅貶值，否則不會對中國跨境投資活動的增長勢頭起到明顯的抑制作用。