萬達運營之痛：襄陽"金街"售出商鋪大都關閉

常年在北京工作的黃倩倩每次回到老家襄陽都有各種不適應。這個位于鄂西北地區的三線城市算不得經濟發達，但有著大城市同樣的浮華。在襄陽萬達[簡介最新動態]廣場，晚上8點，偌大的購物廣場內已沒有多少顧客，只想在屈臣氏購買一支唇膏的倩倩，受到導購小姐的熱情推介。北京的導購們一定沒有時間去應付只在30元左右產品前晃悠的顧客。

“你可以認為是襄陽的導購們服務更好，但我更愿意相信是他們的生意不好做，所以要抓住每一個能抓住的客人。”當地一位頗資深的業內人士稱。

兩個月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽萬達廣場撤柜。據上述資深人士調查，除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經營的商家80%處于薄利和微利狀態。

萬達廣場高速擴張之后，統一的模塊化管理是否能勝任商業地產最艱難的運營挑戰？

運營之困

襄陽萬達廣場號稱鄂西北最大的購物中心。

資料顯示，2010年11月26日落成的襄陽萬達廣場總建筑面積60萬平方米，其中包括10棟32層住宅樓，外圍2層的商鋪、2棟24層的寫字樓、1棟19層的酒店（當地“唯一五星級酒店”）以及3層或4層的商鋪等。據了解，襄陽萬達廣場除了酒店以及購物中心屬于萬達自持，其余均對外銷售，目前僅有部分寫字樓尚未售出。

但開業熱鬧過后，襄陽萬達廣場的吸引力并沒有期望的那么大。

李強（化名）是這個小城市各方關系頗深的當地資深人士。他告訴記者，在襄陽萬達廣場室外有一條“金街”，售出去的商鋪基本在關門狀態。“大約有100個門面商鋪是空的，開門營業的很少，連10%都不到。”

另外一家金店老板告訴記者，商場周末的人氣還可以，但平時人流量很少。上個月，他們虧損了5萬。這位老板把原因歸結于，“可能是樓上的服裝品牌不好，沒有大品牌，吸引不來高端女士消費群。”

但李強認為，萬達廣場沒有融入當地文化，運營管理不符合本地習慣。萬達廣場盡管體量很大，但位置屬于襄陽相對偏遠位置。比如，同樣一家首飾店，位于該市中心的人民廣場店和長虹路店的專賣店是盈利的，但在萬達廣場則是虧損的。

另外，李強告訴記者，號稱當地唯一甲級寫字樓的襄陽萬達廣場寫字樓，其高昂的物業費，也令當地公司難以承受。

萬達地產董事長王健林曾對外透露，萬達對二、三線城市的選址標準是，GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區人口不少于70萬-80萬。

僅從上述標準衡量，襄陽已經符合萬達的選址標準。據公開資料，2011年末，襄陽市常住人口552.72萬人（指常住本市半年以上人口），當年實現地區生產總值2132.2億元，三大產業結構比例為13.7：57.1：29.2。記者發現，這個城市投資額較大的分別是采礦業、制造業、電力、燃氣以及建筑業。2011年，該市社會消費品零售總額為686.6億元，其中城鎮455.3億元。

但業內專家認為，作為商業地產運營最重要支撐的，是當地人均消費支出。數據顯示，2011年，襄陽市城鎮人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導地位，教育文化娛樂服務消費支出僅為1777元。該市城鎮化率為51.99%。雖然襄陽市也不乏豪華的奔馳寶馬車，但決定大型購物中心得以長期運營下去的，還是當地的平均消費水平。