萬達運營之痛：襄陽"金街"售出商鋪大都關閉

萬達模式思考

襄陽萬達廣場可能不是個案。據了解，上海、廣州、濟南、沈陽、武漢等地的萬達廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。

據萬達集團[簡介最新動態]公布的數據顯示，2011年，總資產1950億元，收入1051億元。其中，商業地產公司2011年收入953億元，項目系統收入902億元，現金回款814億元。截至2011年底，萬達商業地產公司持有自營物業面積903萬平方米。但2011年萬達廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達百貨還處于虧損狀態。也就是說，萬達廣場盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業績的貢獻僅占3.29%。

記者獲取的一組未經萬達集團證實的數據稱，2011年開業的萬達廣場，首年租金平均（首年有優惠）為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。按使用面積計租，萬達廣場平均租金約5元/天·平方米。

相比之下，龍湖地產[簡介最新動態]商業的單位效益租金要好一些。2011年龍湖旗下商業地產租金收入已超過4億元。至2011年6月，龍湖已開業的持有物業面積近40.6萬平方米。而其2010年年報顯示，龍湖租金收入毛利率高達79%。

但這并不阻礙萬達向全球第一的商業持有規模沖刺。

相關數據顯示，萬達已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到2015年開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。

一位業內人士告訴記者，萬達模式的迅速復制和擴張，是因為萬達找到了三個制勝點。第一，萬達的幾個組合業態，至少建設和開業初期可以促進當地財政收入增長；第二，萬達旗下的院線和百貨，還能促進當地就業；第三，也是最重要的，萬達快速建設的模式符合了地方政府追求短期政績的需求。

據萬達一位內部人士稱，“萬達內部對銷售要求極高，一般要求開盤當天去化率要在80%以上，有的項目甚至100%。如果完不成集團的要求，可能就要面臨走人的風險。”據這位人士估計，萬達地產今年主動辭職的中高層比例就在20%-30%之間。

今年10月13日，萬達項目系統9月營銷考核會在北京石景山萬達鉑爾曼大飯店召開。會議的主要內容是對銷售回款優秀的公司進行表揚，對銷售回款差的公司進行批評。總裁丁本錫要求項目系統抓住市場、盯住銷售，完成全年銷售指標。

據萬達廣場一位營銷系統負責人告訴記者，萬達在持有物業方面與其他商業地產商經營方式并不同。比如，他的工作任務是，集團給出一定的預算，他們按照該預算定期完成一些旺場的工作就可以，但對于商場的租金收入狀況他們知情不多。“租金都是定期打到項目指定的財務公司用來還貸。”

上述萬達內部人士告訴記者，萬達內部采用的均是模塊化管理。“萬達有著強大的制度化。也就是說，萬達最終形成的企業文化是，企業不過分依賴人，離職任何一個中高層都很難影響到萬達擴張速度。”

但事實上，商業地產最重要的并不是規模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養商期。北京錫恩企業管理顧問公司董事長姜汝祥認為，萬達模式的硬傷在于，用住宅的思想做商業地產。

萬達公布的業績報告顯示，上半年業績比去年同期下滑約9%，這是萬達歷史上第一次同比減少。2011年，萬達資產負債高達1825億元，資產負債率89.9%。對于商業地產的減速，王健林曾將原因歸結于國內經濟放緩。

在商業地產減速的背景下，萬達又將大規模圈地的模式，復制到了文化旅游地產。根據公開資料統計，萬達旅游地產投資規模已接近2000億元。而萬達地產在旅游地產的擴張，幾乎重復著其商業地產擴張的核心要素，即低價拿地，先用項目的住宅銷售收入來滾動開發。

然而，令業內人士擔憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產圈地模式，迄今未找到合適的商業模式，未來一旦經營不善，地方政府以及銀行將一同承擔巨大風險。如果說大型城市綜合體運營不當，可能給當地留下空曠的固體建筑，文化旅游項目開發不當留下的，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創傷。