限購令“詐退”5城市堅守 政策局部放松

又是一次詐退？

北京和上海的標桿意義太大，牽一發而動全身，因此限購政策的松動也必然會慎之又慎

上市銀行人士對《國際金融報》記者給出的答案是2015年底。但官方從沒有在公開表態中說過這樣的字眼。同時，記者遍覽多方文件，也沒有看到這個說法。

與“今年年底”的時間點相近，中國智囊機構社會科學院給出的答案是：2015年房價將以軟著陸為主，限購政策“可能全面退出”，一線樓市有望在下半年出現復蘇。

城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛此前對外表示，“一、二線城市房價今年繼續下滑將是大概率事件。隨著房地產市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變，仍在堅守限購的5個城市有望在年內全面放開。”

對此，《國際金融報》記者又多方向學者及接近政府的專家進行求證，都給予了否定的答案。截至發稿，官方部門也未對限購取消的時間點加以具體說明。

“無論是3月這個時間點，還是12月這個時間點，都說明一個問題，即一線城市雖然房價在上漲，交易量也在上升，但后期的上漲動力到底能保持多足，還存在疑問。”甘犁說，“舉個簡單的例子，如真的將市場中的空置房都能全部利用起來，那么，就算是上海和北京，市場供給還是能大于市場需求。從這個角度看，限購取消，不是完全沒有背景支撐。”

“但問題在于，北京和上海的標桿意義太大，屬于‘牽一發而動全身’。而且，很可能出現限購一放開，不管供給和需求是否平衡，市場炒作肯定會繼續興起的現象，加上上海和北京本身確實是人口導入型城市，不是不存在需求，那么，房價就可能出現暴漲。”甘犁說，這顯然不會為有關部門接受。因此，在取消限購這個問題上，相關高層人士一定會“非常謹慎”。

戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏對《國際金融報》記者表示，上海限購政策的松動“必然會慎之又慎”。“首先，上海經濟對樓市的依賴度明顯較低；其次，庫存方面，雖然目前上海住宅市場的庫存面積再次超過了1000萬平方米，但由于城市能級關系，上海住宅市場的需求潛力較為充裕，因此消化庫存的能力相對較強，以2013年為例，上海樓市需求全面釋放，全年住宅成交面積接近1300萬平方米，可以說目前上海的庫存數量并未到危機壓頂的階段。”伍惠敏同樣認為，上海作為一線城市和中國經濟的龍頭，在歷次樓市調控中均是起著重要的表率作用，“一旦松綁，很可能被市場過度解讀，甚至會對全國住宅市場的心態產生影響”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在“雙向調控”的思路指導下，2015年一線城市很難取消限購。

“從一線城市市場特性及市場發展趨勢來看，由于一線城市樓市需求總量較大，總體趨勢來看是供不應求，外來性的投資性需求較為活躍，當樓市限購政策的替代性的長效調控政策或調控機制尚未嶄露頭角之時，一線城市的限購政策取消的可能性不大。”張宏偉此前對《國際金融報》記者說，當然，最關鍵的是一線城市地方政府“不差錢”，也很難做出調整或取消樓市限購政策的動作。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，短期內取消限購條件“并不成熟”。在他看來，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市將限購作為調控人口規模的工具之一，這些城市都面臨人口大幅增長的壓力，取消限購必然導致大量人口涌入。同時，去年年底以來，一線城市成交量出現了反彈，“從趨勢上看，2015年房價很可能上漲，放開限購等于在上漲的房價上澆油，導致房價在短時間內大幅上漲”。

政策局部放松

歸根到底，中國房地產未來肯定會交給市場，只不過，這中間可能還要走一段不短距離的路，政府也將一步步放手

不過，也有觀點認為，一線城市相關的限購政策不排除微調的可能性。楊紅旭就認為，在中央強調市場機制及一線城市也存在經濟穩增長、財政壓力大等大背景下，不排除局部放松限購的可能，“2015年地方政府為了刺激樓市需求，將在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續出臺措施等，另外對于開發企業也可能進行政策支持”。

北京市房地產協會秘書長陳志去年12月稱，就他個人判斷,“2015年3－5月，北京市政府有可能對包括限購政策在內的本地調控政策進行完善和調整”。報道稱，此前，圍繞滿足改善型購房需求，北京市政府多次接到市場人士的建議，比如將現有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續5年調整為連續3年或2年。

一位四線城市的房地產開發商對《國際金融報》記者稱，取消不可能，但完善是應該的，“須知當年房地產市場的背景，早就與現在的不同。更重要的是，政府這兩年一直在強調滿足首套住房和改善型住房的需求。此前，有關部門放開了二套房的認定條件（認房不認貸），北京更是將公積金的貸款額度提升到120萬元。2015年，應該會保持不斷調整的節奏”。

值得注意的是，截至目前，住建部尚未對取消限購的傳聞等有所回應。但陳政高去年在一場會議中表示“注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展”。

“實際上，思路還是在市場。”甘犁認為，歸根到底，最大的調控可能在于，真的如外界所言，中國房地產未來會交給市場，只不過，這中間可能還要走一段不短距離的路。

除了上述表態，住建部最新的行動是發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。這份《意見》提出，積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發企業轉型升級。同時，用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

“換個角度看，租賃市場起來，也是在解決市場需求。”上述房地產開發商稱，“或者說，這可被視作調控的部分‘棋子’。”

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，中國房地產市場發展過程中，主要依靠新建增量住房的模式解決城市居民的居住問題，“目前在樓市供應供過于求的情況下，租賃市場已成為解決城市居民居住問題的主要方式之一。未來一段時間，租賃市場將成為房地產宏觀調控的重要方面”。