酒店低出租率催生公寓大戰(zhàn) 誰是最后贏家

原標(biāo)題：酒店低出租率催生公寓大戰(zhàn)誰是最后贏家？

劉輝來到廣州工作一段時間后發(fā)現(xiàn)，租房是個問題，缺乏服務(wù)和良好的硬件設(shè)備讓其感受不佳，有著長期經(jīng)營連鎖酒店經(jīng)驗的他突然發(fā)現(xiàn)這是個商機(jī)，于是他申請內(nèi)部創(chuàng)業(yè)，開始一手打造鉑濤集團(tuán)麾下的首個公寓品牌“窩趣”。

劉輝僅是諸多酒店業(yè)者轉(zhuǎn)戰(zhàn)公寓市場的縮影。

《第一財經(jīng)日報》記者日前對諸多酒店、公寓、投資、創(chuàng)客、開發(fā)商等業(yè)者深度調(diào)研采訪后了解到，如今不少經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店面臨低出租率的盈利“生死線” 考驗，這讓酒店經(jīng)營者考慮轉(zhuǎn)型回報更快的公寓業(yè)態(tài)。而公寓由于更透明化而產(chǎn)生“去中介化”效應(yīng)，則非常被投資者看好，業(yè)界預(yù)計公寓市場將很快又面臨新一輪資本洗牌，若要在公寓市場屹立不倒則系統(tǒng)管理是一大考驗。

65%入住率“生死線”大考

退市私有化后的鉑濤集團(tuán)一直在創(chuàng)立各類酒店細(xì)分品牌，近期，其切入了一個新市場——長租公寓。

“大家一開始都認(rèn)為長租公寓和酒店似乎沒有關(guān)系，但其實是融會貫通的。我自己在廣州工作時的租房需求讓我覺得很多人都有一樣的需求，卻苦于沒有好產(chǎn)品，既然如此，這就是一個商機(jī)。所以我向集團(tuán)申請做‘窩趣’公寓。”從做7天酒店的店長開始，劉輝在鉑濤工作多年，現(xiàn)在他開創(chuàng)鉑濤系公寓品牌，已簽約了10家門店，第一家公寓即將開業(yè)。

記者在采訪中了解到，其實錦江系、華住、格林豪泰等酒店業(yè)者也在考慮或已經(jīng)進(jìn)軍了公寓市場。

緣何酒店業(yè)者大量切入公寓市場？

一位知情人士給記者算了一筆賬，在一線城市，取得物業(yè)的租金成本是每平方米每天2.5~3.5元，二三線城市約在每平方米每天1.8元，如果以3元計算，一間客房約30平方米，即每天的租金成本為90元左右，而酒店還有高額的人工等營運成本，加總后即每間酒店客房需要至少以170元價格出售。按此計算，如果開房率低，空房率高，則酒店業(yè)者面臨盈利壓力。

“根據(jù)業(yè)內(nèi)測算和經(jīng)驗，一家經(jīng)濟(jì)型酒店如果要穩(wěn)妥地盈利，則入住率最好達(dá)到80%~85%，如果其入住率達(dá)不到65%，那么這家酒店基本就是虧損的，所以對于經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)者而言，65%入住率是目前衡量經(jīng)濟(jì)型酒店是否會虧損的‘生死線’。”上述知情人士直言。

“如今在很多一二線城市，經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)趨于飽和，這導(dǎo)致行業(yè)的入住率和房價雙降，以往經(jīng)濟(jì)型酒店入住率達(dá)到85%~90%以上問題不大，但如今在部分地區(qū)可能入住率只有60%~70%，甚至有些項目會更低。根據(jù)如家、華住等財報可以看到，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)的平均入住率也僅在80%左右，RevPAR（每間可銷售房收入）平均在160多元至170多元。這些數(shù)據(jù)比起前幾年都是下滑的。”華美首席知識專家趙煥焱指出，不少經(jīng)濟(jì)型酒店項目現(xiàn)在都面臨盈利壓力，且由于租金和人工成本逐年上漲，因此投資回報期變長，從過往的3~5年變成現(xiàn)在的至少5年。

反觀長租公寓，其每間客房投入僅5萬元不到，低于經(jīng)濟(jì)型酒店的7萬~10萬元，且公寓人工成本只有經(jīng)濟(jì)型酒店的十分之一，公寓投資回報期約1~3年不等，這些數(shù)據(jù)都促使酒店業(yè)者轉(zhuǎn)向公寓市場。目前華住和格林豪泰已經(jīng)開始試水公寓產(chǎn)品。窩趣則已做好了公寓加盟模型，其簽約的10家店中，大多為加盟店。