酒店低出租率催生公寓大戰 誰是最后贏家

公寓資本論或將引發并購潮

不僅是酒店業者，蘑菇、貝客、友社等一大批公寓業者開始各種崛起，這讓資本市場瞄準了投資商機，YOU+、青客、青年匯、未來域等公寓企業先后獲得融資。

“我們看一個行業是否值得投資，首先就要看這個行業的客戶群是不是足夠大，如果這是一個萬億級別的行業，那即便你只占據1%的市場份額，你的公司也可以做得不錯，如果是一個特別小的行業，即便你做到行業老大，那么規模也不足夠大。而公寓行業屬于基數特別大的行業，全國有租房需求的人太多了，不僅是異地打工者，還有很多90后，他們的生活理念更獨立，也有租房需求，且這類人需要更多服務，不是簡單的租房，這些都是長租公寓的巨大客戶基礎，因此這個行業非常值得關注和投資。”源樂晟資產管理有限公司首席策略師熊哲告訴《第一財經日報》記者。

多位業內人士指出，目前公寓行業的青年受眾進入社會，這將帶來巨大的需求。中國一線城市的年輕人結婚年齡越來越高，對于單身的年輕人而言，公寓無疑是一個非常好的選擇。再者，中國核心城市其房價收入比也已經很高，很多年輕人即使結婚也無法買房，租賃需求依舊很大。而對于買房和租房的選擇上，在年輕人資產累積的前期，月供成本與租金成本差別過大，會促進公寓市場的發展。早在1969年，美國最大的出租公寓運營商EQR已成立，美國公寓類REITS常年保持著8%左右的收益率，其1993年上市，目前市值已達275億美元。在全美擁有300多處物業、11萬套公寓。中國目前這個行業才剛起步，不難理解為什么那么多人瘋狂涌入該行業。

熊哲進一步指出，以往很多房源都掌握在中介手中，信息大多不對稱，價格等都不透明化，缺乏服務和管理，而如今隨著長租公寓的崛起，信息變得透明化，這就替代了中介，在投資者看來，長租公寓的“去中介化”是有利于規范市場的。

對于“去中介化”，鏈家網自己就布局了自如寓來進入公寓市場，記者從鏈家網了解到，目前自如寓的拿房很多也是通過鏈家的門店來獲得，其銷售也通過線下門店進行。

記者注意到，如今長租公寓的資本運作與多年前的經濟型酒店非常類似，先是崛起了一大批品牌酒店，然后獲得資本青睞，之后就出現了酒店之間的并購潮。

“我們預測，根據現在公寓市場的崛起速度和獲得各類資本的投入來看，很可能在不久的將來，引發并購潮，公寓之間的資本滲透會很明顯，一些小型企業可能會被洗牌，行業格局會發生變化。”劉輝認為。

這一點也得到了市場印證。有知情者透露，一家知名公寓企業近期將投資一家同業公寓業者，兩者之間不是簡單的競爭關系，而是可以在各自細分公寓產品上有互補。未來也不排除公寓會引發新一輪上市熱潮。

分散、集中誰更好？管理是考驗

記者在采訪中發現，大部分公寓業者目前采取的是集中式整棟租賃模式，但大家也都在關注分散式市場。