央行“雙降”有望釋放7000億流動(dòng)性

影響2 樓市

房貸更優(yōu)惠，房企融資成本下降

央行9個(gè)月內(nèi)5次降息，購(gòu)房者的還貸壓力再次下降。而房地產(chǎn)開放企業(yè)在降準(zhǔn)下，將進(jìn)一步降低房企貸款、融資的難度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)新京報(bào)表示，雖然降息降準(zhǔn)這一政策并非完全針對(duì)樓市，但在目前的市場(chǎng)情況下，一二線城市的購(gòu)房者受到影響最直接，特別是一二線城市的樓市將迎接“金九銀十”。

首套房利率折扣增加

張大偉認(rèn)為，在貨幣政策持續(xù)寬松環(huán)境下，銀行將增加貸款額度，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，首套房的利率折扣將明顯增加。目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來(lái)有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種直接的信貸刺激影響非常大，降息通道已經(jīng)持續(xù)打開，購(gòu)房積極性繼續(xù)提高。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，5次降息購(gòu)房者按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，100萬(wàn)20年房貸利息減少幅度高達(dá)19.3萬(wàn)。

“不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)全面上漲”

貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開發(fā)商來(lái)說(shuō)更是利好。英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)李大霄表示，央行雙降目的是維持貨幣市場(chǎng)的寬松環(huán)境，利于降低企業(yè)融資成本，利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在公布半年報(bào)的36家房企中，包含萬(wàn)科等標(biāo)桿企業(yè)在內(nèi)，今年上半年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為987.216億，凈利潤(rùn)僅有90億，凈利潤(rùn)率只有9.1%。如百?gòu)?qiáng)房企之一的浙江廣廈，2015年上半年?duì)I收僅7384萬(wàn)元情況下，財(cái)務(wù)費(fèi)用就高達(dá)5300余萬(wàn)元。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)，其中融資成本持續(xù)增加，融資成本吞噬了房企利潤(rùn)。

隨著“雙降”齊現(xiàn)，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放，開發(fā)商將獲得更寬裕的融資成本。

“房企最困難的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。但目前看全國(guó)房地產(chǎn)基本面已經(jīng)不同，本次降準(zhǔn)降息也不可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)全面上漲，對(duì)于一二線城市，2015年市場(chǎng)走勢(shì)將明顯趨好，推動(dòng)力繼續(xù)加強(qiáng)。”張大偉說(shuō)道。

■ 數(shù)據(jù)

房企融資需求依然龐大。數(shù)據(jù)顯示，僅8月就有14家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了648億元。其中包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、中糧、泰禾等多家知名房企。

此外，年內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)60家上市房企（包括港股）在內(nèi)地通過(guò)公司債融資預(yù)期高達(dá)2500億元，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

——中原地產(chǎn)

■ 算賬

30年期100萬(wàn)房貸

月供將少還155元

央行宣布自2015年8月26日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并實(shí)施定向降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。本次降息意味著，購(gòu)房者的還款壓力有所下降。

本次降息前的基準(zhǔn)利率為5.4%，新京報(bào)記者計(jì)算，假設(shè)貸款總額100萬(wàn)元，貸款年限30年，以等額本息方式還款，則每月需還5615.31元，總利息為102.15萬(wàn)元；若以等額本金方式還款，首月還款額度為7277.78元，需支付總利息81.22萬(wàn)元。

貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)后，按最新基準(zhǔn)利率5.15%計(jì)算，在同樣的貸款額度和貸款年限下，以等額本息方式還款，則每月需還5460.26元，每月節(jié)省了155.05元，總利息為95.6萬(wàn)元，比之前少了6.55萬(wàn)元；若以等額本金方式還款，首月還款額度為7069.44元，降低了208.34元，需支付總利息77.46萬(wàn)元，比之前少了3.76萬(wàn)元。

據(jù)了解，這是自2014年11月以來(lái)，央行在9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)執(zhí)行的第五次降息。9個(gè)月前，基準(zhǔn)利率還是6.15%。按此利率計(jì)算，三十年期百萬(wàn)貸款情況下，等額本息每月要還6092.28元，如今可比9個(gè)月前少還632元。新京報(bào)記者羅超

余額寶等互聯(lián)網(wǎng)寶寶或跌破3%

在資金寬松的背景下，包括余額寶等互聯(lián)網(wǎng)寶寶、銀行理財(cái)，包括存款、國(guó)債、大額存單、P2P在內(nèi)的各類理財(cái)產(chǎn)品收益都在下滑。

據(jù)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，在央行本次雙降前的8月14日-8月20日，80只互聯(lián)網(wǎng)寶寶平均收益為3.02%，直逼3%。而在央行宣布雙降的25日，余額寶的最新收益率為3.208%。此外朝朝盈、微信理財(cái)通、百度百賺等知名寶寶收益率也直逼3%。

融360理財(cái)分析師表示，央行降準(zhǔn)、降息將釋放大量流動(dòng)性，市場(chǎng)資金面不再緊張，這必然會(huì)波及本質(zhì)為貨幣基金的寶寶們的收益。雖然短期內(nèi)影響不會(huì)很明顯，但向下破3%是必然趨勢(shì)。

實(shí)際上自5月份開始，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率連續(xù)下跌并屢創(chuàng)新低，7月份銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率僅4.68%，對(duì)投資者的吸引力逐漸減弱。融360理財(cái)分析師表示，在流動(dòng)性不斷增強(qiáng)的背景之下，未來(lái)幾個(gè)月銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率或?qū)⒗^續(xù)走低，不過(guò)跌勢(shì)有望放緩。

新京報(bào)記者 李春平